/ / Общественно-политические и в области права
07.12.2017

Председатель Госкомимущества Андрей Гаев: Про запас землю не даст никто. Она должна работать

Председатель Госкомимущества Андрей Гаев – о том, во что выливается покупка за одну базовую, о прямой продаже недвижимости, сносе ветхого и бесхозного жилья и удивительном артефакте прошлого – дуге Струве.

Андрей Гаев

Землеустроители приобрели первый беспилотник. Теперь измерять границы участков с высоты птичьего полета можно с точностью до двух сантиметров. Сам аппарат хотя не из дешевых, но как нельзя кстати. Ведь если в 1996 году объем аэрофотосъемочных работ составил 12 тысяч квадратных километров, в 2017-м – уже 41. Без современных цифровых технологий сейчас никак. Недвижимость – один из наиболее ликвидных капиталов, и ее учет важен. Какие изменения ждут земельное законодательство, где наиболее вероятно совершить ошибку при покупке участка и заплатят ли дети за снос ветхого родительского дома? На эти и другие вопросы в ходе прямой телефонной линии ответил председатель Госкомимущества Андрей Гаев.

– Добрый день, Андрей Анатольевич. Беспокоит Антон из Фаниполя. Изъяли из сельхозоборота СПК «Октябрьская революция» большой участок земли, где раньше заготавливали корма, построили завод, проложили нефтепровод. Рядом земля вполне пригодна для выращивания некоторых культур. Дзержинский райисполком ответил, что она относится к СЭЗ «Минск», а там перенаправили в райисполком. Круг замкнулся. Как вовлечь в оборот землю?

– Учет земель ведет исполком. Официально обратитесь, вам предоставят информацию: входит эта территория в состав СЭЗ или нет и можно ли заниматься предлагаемым вами видом деятельности. От этого нужно отталкиваться и смотреть, что делать дальше, разбираться в ситуации конкретно. Замечу, что для ведения сельского хозяйства участки предоставляют без аукционов.

– Здравствуйте, меня зовут Юлия, звоню из Минского района. У нас многодетная семья. Какой максимальный участок под застройку могут выделить?

– От количества членов семьи площадь участка не зависит. В Минском районе максимальный размер – 10–15 соток (раньше до 25 соток). Меньше 10 также допускается, но для этого нужно ваше согласие. В населенных пунктах, не прилегающих к областным центрам, – 15–25 соток. Если вы приобретаете за свои деньги жилой дом, к примеру, под реконструкцию – урезать имеющийся участок до 15 соток вам не станут.

– Андрей Анатольевич, это Владимир из Гомельского района. Слышал, китайский инвестор проявляет интерес к вхождению в уставной капитал ряда белорусских предприятий?

– В феврале китайской стороне направлен пилотный перечень белорусских организаций с предварительными условиями вхождения китайских инвесторов в их акционерный капитал. Он включает в себя 20 акционерных обществ, 2 республиканских унитарных предприятия и инвестиционный проект по строительству ГЭС на реке Западная Двина.

Сейчас Минпром и посольство Беларуси в Китае прорабатывают варианты сотрудничества «Гомсельмаша» с китайскими партнерами. А вот с «Белгоспроектом» более понятно – с китайскими инвесторами планируется совместный выход на новые рынки проектирования. 

– Здравствуйте, это Павел Лозарев из Могилева. Племянник, а он индивидуальный предприниматель, собирается перенести стоянку своего автотранспорта поближе к городу. Оформил землю и узнает, что только арендной платы ему придется вносить порядка 14 тысяч рублей в год. Теперь вот сожалеет… Получается, участок с подвохом?

– Арендная плата зависит от кадастровой стоимости. Учитывая, что это областной центр, а к участку подведены коммуникации, она ожидаемо будет немалой. Но чтобы выяснить насколько, обратитесь в горисполком, вам помогут уточнить.

Когда гражданин обращается с заявлением о предоставлении участка – он должен понимать, какие расходы в связи с этим понесет. Если бизнесмен, то тем более эти вещи обязан просчитать. Невозможно взять землю «про запас». Любое недвижимое имущество должно работать, а это предполагает определенные расходы: на охрану, приведение в надлежащее состояние и развитие. Поэтому надо всесторонне оценивать свои возможности.

Нередко бывает, что, покупая за одну базовую объект, собственник потом хватается за голову – откуда взять деньги на ремонт. Но здесь никакого подвоха. Задача продавца – предоставить подробную информацию, покупателя – четко понимать, для достижения какой цели приобретается имущество, какими силами, за какие средства это будет достигаться. Если же кто-то ввел покупателя в заблуждение, то возможно и расторжение сделки.

кадастровая оценка

– А исходя из чего определяется кадастровая стоимость участков?

– Она представляет собой усредненную рыночную стоимость на одну (заданную) дату оценки. На момент определения она приближена к рыночным стоимостям земельных участков. В отличие от определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая оценка проводится по несколько отличающейся технологии с заданным набором показателей, влияющих на кадастровую стоимость.

Наиболее высокая в Минске – в среднем 250 тысяч рублей за участок в 10 соток, в Фаниполе и Заславле – 21–37, областных центрах – 19–34 тысячи рублей, в Пинске и Солигорске – 24–77 тысяч рублей. Самые дешевые земельные участки в удаленных от названных центров регионах – за пределами населенных пунктов, без транспортной доступности и инженерных коммуникаций.

В 20 городах из 202 кадастровая стоимость земель в 10 соток не превышает 2 тысяч рублей. Сейчас вносятся изменения в законодательство, направленные на исключение привязки кадастровой стоимости земельных участков к иностранной денежной единице и определение ее только в белорусских рублях.

— Андрей Анатольевич, это Николай Петранчук из Жлобинского района. Соседский сарай выступает на территорию моего участка. Как быть?

– Нужно точно убедиться, на месте ли межевые знаки, которыми были закреплены точки поворота границы вашего участка. Если есть сомнения в правильности ее прохождения, рекомендую вызвать специалистов. Они восстановят на местности границу, и будет четко видно, находится строение на вашем участке или нет. Если уверены и без того – пишите заявление в исполком и просите принять меры по восстановлению нарушенных прав. Кстати, уничтожение межевых знаков влечет административную ответственность.

Даже самая маленькая часть чужой хозпостройки не должна заступать на ваш участок. К тому же необходимо соблюдать и установленные нормы – строение может быть расположено минимум в метре от границы вашего участка. И надо помнить, что такое строительство – с разрешения исполкома. Если земельный участок самовольно занят, построенный на нем объект подлежит сносу.

– Владимир из Тарново Лидского района. Можно ли купить помещение, находящееся в коммунальной собственности, которое относится к историко-культурным ценностям? Имею я право делать в нем перепланировку или сносить?

– До участия в торгах направьте письменный запрос в исполком. Нужно сейчас выяснить, под какие цели можно будет в последующем эксплуатировать объект. В целом реконструкцию, конечно, производить можно. Но исходя из характера названного вами объекта процедура будет иметь свои особенности, потребует определенного согласования. Это не должно смущать. Аналогичные объекты повсеместно используются после их приобретения по самым разнообразным направлениям, получая тем самым второе дыхание.

– А можно ли старый магазин или здание КБО оформить под жилой дом или дачу? Каковы условия?

– Изменение назначения объекта и земельного участка проводится в рамках административных процедур, установленных указами Президента от 26.04.2010 №200 и от 27.12.2007 №667. В определенных случаях исполком может изменить назначение без проведения строительно-монтажных работ (данная норма включена в перечень в декабре 2014 года).

Вместе с тем градостроительные нормы и возможность использования земельного участка необходимо рассматривать и применять в каждом случае индивидуально. Допускается или нет переоформление конкретного объекта для использования по иному назначению, вам подскажут в местном исполкоме.

– Добрый день. Меня зовут Татьяна. Обращаюсь по просьбе мамы, она живет в деревне Светлый Путь Минского района. Открылся участок второй кольцевой, место стало перспективное, рядом съезд. Повлияет ли такое расположение на величину земельного налога или это нельзя спрогнозировать?

– Для того чтобы изменился размер налога, нужно провести переоценку и определить новую кадастровую стоимость земельного участка. Специалисты Национального кадастрового агентства для такой оценки земель жилой усадебной зоны собрали, обработали и проанализировали более 17 тысяч сделок купли-продажи жилых усадебных домов вместе с земельными участками в городах и 94,4 тысячи – в сельских населенных пунктах.

После утверждения местными исполкомами результаты кадастровой стоимости земель внесут в регистр стоимости земель, земельных участков Государственного земельного кадастра. Только после этого граждане и юрлица смогут использовать кадастровую стоимость для целей, предусмотренных законодательством, за исключением налогообложения. Для налогообложения она станет доступной с 1 января 2018 года.

Ветхий дом

– И еще вопрос. Много ли ветхих строений, которые представляют опасность?

– При исполкомах созданы комиссии, которые должны выявлять недостатки и принимать меры в отношении ветхих домов. Для того чтобы сказать по конкретному объекту, нужно его обследовать. Сейчас подготовлен проект изменений в Указ №100 «О мерах по совершенствованию учета и сокращению количества пустующих и ветхих домов в сельской местности», который сделает следующий шаг в повышении эффективности работы вовлечения этих объектов в оборот.

Если сегодня при согласии собственника снос ветхих объектов производится за счет исполкома, то проектом предлагается предоставлять земельные участки с условием сноса ветхих объектов новыми собственниками. Кроме того, проектом упрощается процедура продажи ветхих и пустующих домов. В частности, на территориях, где спрос на такие объекты минимален, исполкомы смогут принимать решение о прямой продаже. Если поступит только одна заявка на покупку – значит, будет прямая продажа, если несколько – проводится аукцион.

Для сокращения расходов на подготовку к продаже ветхих и пустующих домов предусматривается возможность проведения оценки по любым имеющимся у исполкомов документам, не обязательно по техпаспорту. Можно будет использовать документы, полученные по результатам работы комиссии при райисполкомах, которая обследует состояние этих домов и составляет заключение для включения объекта в регистр и принятия в последующем решения об обращении в суд. Будет допускаться понижение стоимости непроданных объектов.

В последний раз законодательство об организации единого порядка учета ветхих и пустующих домов и работы с ними менялось пять лет назад – с принятием Указа №100. В проекте сохраняются базовые подходы, которые показали свою эффективность. Что касается новшеств, то действие указа предполагается расширить с сельской местности и небольших городов до всей территории страны, включая Минск, областные центры и города областного подчинения.

Кроме того, решается вопрос о введении регистра учета ветхих домов. По пустующим домам они ведутся на бумажных носителях, а по ветхим – нет. Предполагается, что по обеим категориям домов будут вестись регистры в электронной форме.

– Беспокоит Александр Соболевский из Любанского района. Андрей Анатольевич, у меня неиспользуемый дом в деревне. Без окон и дверей, все руки не доходят навести порядок. Обещают его снести. Придется ли за это платить? И предусматривается ли компенсация собственнику снесенного дома? Какова ситуация в целом с такими объектами, принадлежащими гражданам и организациям?

– В случае выкупа ветхого дома собственнику возмещается его стоимость, размер которой определяется по согласованию сторон, но не больше размера, определенного организацией по госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, за вычетом расходов на оценку дома. При продаже с торгов передается вырученная сумма, уменьшенная на величину расходов по проведению торгов и оценки. Компенсация затрат, понесенных из местного бюджета в связи со сносом пустующих и ветхих домов, законодательством не предусмотрена. В 2012–2016 годах снесено 15 261 пустующий дом и 26 899 ветхих. За первое полугодие 2017-го – 2249 пустующих и 2962 ветхих дома. За это время в эксплуатацию коммунальным юрлицам передано 627 пустующих и ветхих домов, 355 продано с аукционов.

За 9 месяцев 2017 года снесено 404 объекта, находящихся в государственной собственности. После реконструкции, текущего и капитального ремонта в эксплуатацию введены 149 ранее неиспользуемых капитальных строений госсобственности.

За это же время продано 337 неиспользуемых капитальных строений, в аренду сдано 92 объекта. В результате финансово-хозяйственной деятельности организаций, оптимизации Вооруженных Сил с начала текущего года высвободилось более 700 объектов, которые также необходимо вовлекать в хозяйственный оборот либо сносить.

– А сколько гектаров земли введено в оборот после сноса пустующих домов и предусмотрена ли компенсация потерь при необходимости изъятия сельхозугодий для жилищного строительства?

– В 2012–2016 годах в оборот вовлечено 8623 гектара земель. Потери сельхозпроизводства не возмещаются при изъятии сельхозземель для строительства и обслуживания жилых домов. Однако изъятие сельхозземель для такой цели происходит только в исключительных ситуациях, когда строительство действительно необходимо, а иных территорий нет. В каждом таком случае решение принимается по согласованию с Главой государства.

– Это Василий Губарев, краевед из Гродно. Здравствуйте, меня интересует, планируют ли дальше восстанавливать Геодезическую дугу Струве?

Дуга Струве– Дуга Струве – наиболее точное и колоссальное по размерам градусное измерение 1816–1855 годов. Представляет собой сеть из 265 триангуляционных пунктов, 31 из которых находился на территории современной Беларуси. Масштабные работы по поиску и восстановлению утраченных пунктов дуги Струве провели в начале 2000-х годов специалисты «Белаэрокосмогеодезии».

Отыскали 19 пунктов. Они включены в Государственный список историко-культурных ценностей Беларуси и охраняются государством. Пять пунктов занесены в Список объектов всемирного наследия ЮНЕСКО. Это Лесковичи, Осовница и Чекуцк Брестской области, Лопаты и Тупишки Гродненской. Шесть совмещены с современной государственной геодезической сетью Республики Беларусь. Проведение повторных поисковых работ не планируется, так как установлены все сохранившиеся пункты.

В этом году Министерство связи и информатизации выпустило в обращение почтовый блок «Геодезическая дуга Струве», посвященный 200-летию начала работ на этом уникальном объекте на территории Беларуси. В сентябре в Ошмянах состоялась презентация почтового блока и конверта Первого дня, посвященных дуге Струве.

– Здравствуйте, Андрей Анатольевич. Это Виктор Стрех из Брестского района. Как долго еще будет продолжаться оформление (государственная регистрация) незарегистрированных объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности?

– За первое полугодие 2017 года зарегистрировано более пяти тысяч объектов недвижимого имущества госсобственности. Для кандидатов в правообладатели проведены семинары, консультации по правовым вопросам. При отсутствии денежных средств у заявителей организации по государственной регистрации предлагают отсрочку, рассрочку платежей. Закончить регистрацию планируется в 2019 году. Сейчас не зарегистрированы около пяти тысяч объектов республиканской собственности и 115 тысяч коммунальной.

В отчете Всемирного банка «Ведение бизнеса-2018» по курируемому Государственным комитетом показателю «Регистрация собственности» Беларусь на пятом месте из 190 стран. Это подтверждает, что мировое сообщество положительно оценивает белорусские преобразования в системе государственной регистрации недвижимого имущества, в том числе такие, как введение ускоренной процедуры регистрации собственности, повышение прозрачности и надежности управления земельными ресурсами.

– Это Галина Стельмашонок из Витебска. Слышала, оптимизируется технология отвода земельных участков, которая должна сократить время на проведение этих работ и их стоимость. Как именно?

– Для получения земельного участка под строительство объекта необходимо пройти процедуру из трех этапов. Первый – выбор земельного участка, второй – разработка проекта отвода, третий – установление границы на местности. Для оптимизации предлагается объединить два этапа – разработку проекта отвода земельного участка и установление его границы на местности — в один.

При этом сократятся сроки выполнения работ за счет возможности одновременного выполнения некоторых действий (например, при выезде на местность для получения необходимых согласований в местном исполкоме можно выполнить и геодезические измерения земельного участка) и за счет исключения пересылки документов из организаций по землеустройству в местные исполнительные комитеты и обратно. Затраты на выполнение землеустроительных работ сократятся также в связи с развитием в системе Госкомимущества информационных технологий.

– Добрый день, Андрей Анатольевич. Могу приобрести в деревне здание за одну базовую. А какие условия?

– Указ Президента №294 «О порядке распоряжения государственным имуществом» предусматривает возможность приобретения госимущества на аукционах, в том числе в малых городах и сельских населенных пунктах с установлением начальной цены продажи, равной одной базовой величине.

Обязательные условия просты. Это занятость покупателя предпринимательской деятельностью с использованием приобретенных объектов и (или) построенных на их месте новых зданий, сооружений, а также запрет на отчуждение приобретенных объектов до выполнения покупателем условий договора купли-продажи.

При этом покупатель имеет право сноса приобретенных капитальных строений и строительства нового объекта для предпринимательской деятельности либо сноса отдельных объектов, входящих в состав приобретенного имущества, которые не могут быть использованы им для осуществления предпринимательской деятельности.

Капитальные строения также могут быть проданы физлицам на аукционах с установлением начальной цены продажи, равной одной базовой величине, с условием их реконструкции под жилые помещения и (или) для ведения личного подсобного хозяйства.

Сегодня предлагается к продаже на различных условиях за базовую величину более 350 объектов государственной собственности. Их перечень – на сайте Госкомимущества, облисполкомов.

Константин Ковалев, «Сельская газета», 7 декабря 2017 г.