Судовыя спрэчкі за нерухомасць: Прапіска, высяленне, несапраўдная здзелка
Спрэчкі, звязаныя з правам уласнасці людзей на жыллё, складаюць больш як траціну ад усіх жыллёвых праблем, з якімі беларусы звяртаюцца ў суд. Штогод судамі Беларусі разглядаецца больш за тры тысячы такіх спраў, 10 % з якіх завяршаюцца міравым пагадненнем. Суддзі сведчаць, што гэтая катэгорыя спраў лічыцца складанай і сацыяльна значнай. А практыка паказвае, што судовыя памылкі, якія здараюцца пры разглядзе такіх спрэчак, хоць і не носяць сістэмнага характару, але маюць месца быць і абумоўлены адсутнасцю комплекснага падыходу да даследавання і ацэнкі прадстаўленых доказаў. Важнасць закранутай праблемы будзе ўзнята на Пленуме Вярхоўнага Суда (ВС) 31 сакавіка, падчас якога разгледзяць пытанні прымянення судамі заканадаўства пры разглядзе спрэчак, датычных права ўласнасці на жыллё. Пра акалічнасці праблемы і новаўвядзенні, якія запланаваны пленумам, карэспандэнту «Звязды» расказала суддзя Вярхоўнага Суда Інэса Лазавікова.
Права на жыллё і абарону «метраў»
Жыллёва-прававыя адносіны ў Беларусі рэгулююцца найперш Жыллёвым кодэксам, новая рэдакцыя якога ўступіла ў сілу ў 2020-м, а частка пытанняў, якія гэтым дакументам не закранутыя, – Грамадзянскім кодэксам, заўважыла суддзя:
– Судовыя памылкі па спрэчках, звязаных з правам уласнасці на жыллё, абумоўлены тым, што такія праблемы не ўрэгуляваны нейкім адным кодэксам ці нарматыўным актам, а абапіраюцца на палажэнні грамадзянскага і жыллёвага заканадаўства, а таксама шлюбна-сямейнага кодэкса і іншыя нарматыўна-прававыя акты. Законы не супярэчаць адзін аднаму, у некаторых момантах яны дапаўняюць адзін аднаго, у некаторых – дапасоўваюцца, у некаторых узнікаюць пытанні, якія патрабуюць у будучыні нейкай заканадаўчай карэкціроўкі.
Рэалізаваць сваё канстытуцыйнае права на жыллё ў Беларусі грамадзяне могуць шляхам яго стварэння або набыцця ва ўласнасць. Меры, якія прымаліся для гэтага ў краіне, і развіццё камерцыйнага жыллёвага будаўніцтва прывялі да значнага росту прыватнага жылля. У 2021-м ва ўласнасці жыхароў знаходзілася ўжо 94 % ад усяго жылфонду краіны, абазначыла Інэса Лазавікова:
– Павелічэнне долі ўласнага жыцця грамадзян суправаджаецца ўкараненнем у жыллёвую сферу рыначных адносін. Прыватнае жыллё ўсё часцей становіцца аб’ектам эканамічнага абароту, выступае прадметам розных грамадзянска-прававых здзелак. Згодна з інфармацыяй Нацыянальнага кадастравага рэгістра нерухомасці, летась зарэгістравана каля 25 тысяч здзелак па жылых памяшканнях, якія належаць грамадзянам на правах уласнасці. У сувязі з гэтым усё большае значэнне набывае гарантаваная дзяржавай прававая абарона права ўласнасці грамадзян на жыллё. А найважнейшую ролю ў забеспячэнні юрыдычных гарантый іграе судовая абарона жыллёвых правоў людзей.
Каб выключыць судовыя памылкі
Дзеля правільнага і аднастайнага прымянення судамі прававых норм аб праве ўласнасці на жылыя памяшканні Пленумам Вярхоўнага Суда (ВС) 26 сакавіка 2003 года была прынята пастанова № 2 аб прымяненні судамі заканадаўства пры вырашэнні такога роду спрэчак. Значная частка прынятых тады тлумачэнняў, датычных прававога рэгулявання жыллёвых адносін, якое закранула ў тым ліку і права ўласнасці на жылыя памяшканні, захоўвае актуальнасць і выкарыстоўваецца цяпер. Аднак шмат што змянілася.
– Напрыклад, страціў сваё першаснае значэнне інстытут прыватызацыі дзяржаўнага жылфонду – ільготную прыватызацыю дзяржжылля ў Беларусі адмянілі 1 ліпеня 2016-га. Са сферы нарматыўнага рэгулявання прававых адносін аб сумесным домаўладанні выключаны нормы, якія датычацца сумеснай уласнасці ў жылфондзе. Яны рэгулююць цяпер толькі фонд нежылых памяшканняў, – расказала эксперт. – Змяніліся і нормы Грамадзянскага кодэкса, якія рэгулююць адносіны, звязаныя з правам уласнасці на жыллё. Неаднаразова змяняўся таксама закон аб дзяржрэгістрацыі нерухомай маёмасці, правоў на яе і здзелак з ёй. Усё гэта аб’ектыўна патрабуе змен у шэрагу прававых пазіцый, замацаваных у пастанове Пленума ВС 2003 года.
Вярхоўны Суд вывучыў 263 справы, якія былі разгледжаны ў першай палове 2021-га з розных рэгіёнаў краіны. Вынікі паказалі, што суды ў асноўным правільна прымяняюць заканадаўства аб асабістых правах на нерухомую маёмасць. Разам з тым устаноўлена, што па некаторых пытаннях суды не заўжды дакладна арыентуюцца ў нормах матэрыяльнага права, якія прымяняюцца. Адчуваюць цяжкасці ў вызначэнні магчымых сродкаў даказвання і працэсуальных спосабах абароны правоў па спрэчках, звязаных з узнікненнем і рэалізацыяй права ўласнасці на жыллё, падзялілася суддзя:
– Прынамсі, адзначаны памылкі ў прымяненні норм, датычных права ўласніка на высяленне з памяшкання, што яму належыць, паўналетніх і былых членаў яго сям’і, якія не маюць долі ў праве ўласнасці на жыллё. Цяжкасці выклікаюць і справы, звязаныя з правам уласнасці на жылыя памяшканні, якія ўзведзены ці набыты сужэнцамі ў шлюбе. Акрамя таго, суды не заўжды правільна прымяняюць дзеючыя нарматыўныя палажэнні аб несапраўднасці здзелак з аб’ектамі нерухомасці, дапускаюць памылкі пры разглядзе вендыкацыйных патрабаванняў, якія прад’яўляюцца ўласнікамі жылля да добрасумленных набытчыкаў памяшканняў, то-бок аб выпатрабаванні маёмасці з чужога незаконнага ўладання.
Усе гэтыя пытанні, на думку экспертаў, патрабуюць сістэмнай прапрацоўкі і ўніфікаванага падыходу да іх вырашэння, выклікаюць неабходнасць адпаведных нарматыўных тлумачэнняў. Абазначаныя праблемы якраз і мусяць стаць асноўнымі зменамі, якія будуць прыняты ў новай пастанове Пленума ВС 31 сакавіка.
У пастанову пленума будуць таксама ўключаны палажэнні, якія датычацца спрэчак, звязаных з жылымі памяшканнямі, дзе маюцца самавольныя надбудовы, прыбудовы ці перабудовы (іх нельга падзяліць да завяршэння будаўніцтва і рэгістрацыі, можна падзяліць толькі будаўнічыя матэрыялы, з якіх ствараюцца такія новыя надбудоўванні). Будзе абазначаны і парадак абароны правоў уласніка маёмасці.
Адмаўленне ад іску ці міравое пагадненне
Статыстыка сведчыць, што на працягу апошніх пяці гадоў назіраецца тэндэнцыя па невялікім змяншэнні спраў, што датычацца жыллёвых спрэчак. Між тым яны займаюць каля 7 % ад разгледжаных спраў іскавай вытворчасці.
Праблемы, звязаныя з правам уласнасці на жыллё, найчасцей узнікаюць паміж сваякамі ці былымі сужэнцамі і іх паўналетнімі ці непаўналетнімі дзецьмі. Удзельнікамі падобных спрэчак могуць быць таксама асобы, паміж якімі няма сваяцтва, але яны маюць у долевай уласнасці жылыя памяшканні.
– Да катэгорыі спраў, звязаных з правам уласнасці на жыллё, адносіцца, у прыватнасці, высяленне з жылля з вылучэннем ці без іншага памяшкання. Справы аб прызнанні права ўласнасці на жылыя памяшканні, аб іх раздзеле, аб прызнанні здзелак з жылымі памяшканнямі несапраўднымі, – прывяла прыклады Інэса Лазавікова. – Штогод па 75 % такіх спраў прымаюцца рашэнні, і ў 81 % выпадкаў заяўленыя патрабаванні задавальняюцца. У 23 % вытворчасць па справах гэтай катэгорыі спыняецца з-за адмаўлення ад іску або ў сувязі з заключэннем міравога пагаднення.
Прычыны спынення справы маюць розныя юрыдычныя наступствы. Калі справа скончана ў сувязі з адмаўленнем ад іску, паўторна з такім патрабаваннем звярнуцца ў суд ужо будзе немагчыма, нават калі адкрыюцца новыя абставіны. У выпадку міравога пагаднення абгаворваюцца ўмовы, згодна з якімі бакі могуць, напрыклад, добраахвотна падзяліць жыллё. Пагадненне мае юрыдычную сілу рашэння, і патрабаваць выканання яго ўмоў можна прымусова, калі хтосьці з бакоў адмовіцца ад папярэдніх дамоўленасцяў. Ёсць прыклады і дамаўлення спрачальнікаў праз медыяцыю, аднак пакуль іх няшмат, патлумачыла суддзя:
– Уласнікам жылля той, хто збудаваў яго, можа афіцыйна лічыцца толькі з моманту дзяржаўнай рэгістрацыі ўзнікнення права ўласнасці. То-бок, прыналежнасць жылля неабходна зафіксаваць у адпаведнай тэрытарыяльнай ці рэспубліканскай арганізацыі па дзяржрэгістрацыі. Неабходна дзяржрэгістрацыя таксама і пераходу права ўласнасці набытчыку жылля па дагаворы: дарэння, мены, куплі-продажу, наследавання, рэнты, а таксама самога дагавора.
Правіла «камуналкі»
Нормы жыллёвага заканадаўства рэгулююць таксама правілы пражывання ў жыллі, дзе ўласнікамі на правах долевай уласнасці з’яўляюцца некалькі асоб. У краіне дагэтуль існуе жыллё, якое смела можна назваць «камунальнай кватэрай», бо валодаюць памяшканнямі ў ім часта асобы, якія нават не прыходзяцца адзін аднаму сваякамі.
– Калі адзін з такіх уласнікаў хоча даць сваю долю памяшкання для пражывання іншым грамадзянам (напрыклад, па дагаворы найму або ў бязвыплатнае выкарыстанне), ён павінен атрымаць пісьмовую згоду ад усіх астатніх уласнікаў – удзельнікаў гэтай долевай уласнасці, – расказала Інэса Лазавікова. – Калі такая згода не атрымана, то астатнія ўласнікі могуць па судзе патрабаваць устаранення перашкод у ажыццяўленні сваіх правоў на жылое памяшканне, у прыватнасці шляхам высялення, зняцця з рэгістрацыйнага ўліку асобы, якая арандуе памяшканне, бо такім чынам парушаны іх правы на жылое памяшканне.
Усяліць на сваю долевую ўласнасць і зарэгістраваць на гэтай плошчы без згоды іншых уласнікаў маёмасці можна толькі членаў сваёй сям’і: сужэнца, бацькоў ці дзяцей. Удзельнік долевай уласнасці не можа ўзяць да сябе жыць ні другую «палову», калі яны афіцыйна не пабраліся шлюбам, ні іншага сваяка, ні сябра.
Ірына Сідарок, « Звязда», 30 сакавіка 2022 г.
