Руслан Пархамович – о подходах по развитию рынка арендного жилья, новых финансовых инструментах и внедрении принципов зеленого строительства

В Беларуси утверждена и действует программа деятельности Правительства на период до 2025 года. В документе отражены основные направления работы по достижению целей, решению задач и реализации положений Программы социально-экономического развития Беларуси на 2021–2025 годы. Ключевая цель – создание условий, обеспечивающих устойчивое экономическое развитие, рост благосостояния и уровня жизни населения. Мы продолжаем знакомить читателей с деталями важного документа. Сегодня расскажем о приоритетах в жилищном строительстве в этой пятилетке. Подробности – в беседе с министром архитектуры и строительства Русланом Пархамовичем.

– Руслан Викторович, какие объемы жилищного строительства запланированы на эту пятилетку? Достаточно ли в стране средств и ресурсов для реализации намеченных планов?

– Для начала отмечу, что для создания условий по удовлетворению гражданами нашей страны потребности в доступном и качественном жилье Правительством утверждена Государственная программа «Строительство жилья» на 2021–2025 годы, обеспечивающая выполнение основных целевых показателей по объемам строительства жилья, в том числе с государственной поддержкой, оказываемой гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Таким образом, за пять лет планируется поэтапное увеличение объемов строительства общей площади жилья, жилья с государственной поддержкой, арендного жилья, электродомов.

Если говорить о конкретных объемах, то в эту пятилетку запланировано ввести 21,4 миллиона квадратных метров жилья. В этом году ожидается возвести четыре миллиона квадратных метров, из них с государственной поддержкой – один миллион.

Ежегодный объем ввода в эксплуатацию жилья за счет всех источников финансирования планируется увеличить с четырех миллионов квадратных метров в 2021 году до 4,5 миллиона в 2025-м. Рост объемов строительства жилья предполагается как в целом по стране, так и по регионам. Что касается возведения жилья, осуществляемого с использованием государственной поддержки, то его планируется увеличить с одного миллиона квадратных метров в 2021 году до 1,5 миллиона к 2025 году.

Вы задали вопрос про средства. Отмечу, что финансирование программы осуществляется в пределах средств, предусмотренных на эти цели в республиканском и местных бюджетах, а также кредитных ресурсов банков и иных источников.

– Для каких категорий граждан будет в первую очередь возводиться жилье? И вырастут ли объемы жилищного строительства для многодетных?

– Как и в предыдущие годы, одним из важных направлений останется обеспечение жильем состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий многодетных семей, обеспечение которых должно быть реализовано в течение одного года с момента постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Наряду со строительством новых жилых помещений многодетные семьи продолжат улучшать свои жилищные условия путем приобретения и реконструкции жилых помещений с использованием средств государственной поддержки, а также получения арендного и социального жилья.

В 2021 году направление на улучшение жилищных условий должны получить 10 538 многодетных семей (для 8831 семьи планируется ввести в эксплуатацию жилые помещения). Объемы строительства жилья для данной категории граждан, а также количество многодетных семей, подлежащих направлению на улучшение жилищных условий, установлены по предложениям облисполкомов и Мингорисполкома с учетом поручения Главы государства, содержащегося в Директиве № 8, с учетом выполнения плана по обеспечению их жильем в течение одного года с момента постановки на учет.

Кроме того, граждане, обладающие внеочередным правом на получение государственной поддержки (граждане, в составе семей которых имеются дети-инвалиды, инвалиды с детства I и II группы, дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей и др.), также не останутся без внимания, им будут предложены варианты улучшения жилищных условий с учетом запланированных объемов строительства жилья.

Вопрос рублем

– Один из основных вопросов, волнующих будущих новоселов, – цена возводимого жилья и доступность кредитных ресурсов. Насколько известно, в стране удается соблюдать пропорцию стоимости квадратного метра с господдержкой к уровню средней зарплаты. А вот что касается кредитных ресурсов, то в прошлом году запущены новые инструменты финансовой поддержки при строительстве жилья, среди которых жилищные строительные сбережения. Какие ожидания у министерства от этого инструмента и станет ли он полноценной альтернативой традиционному жилищному кредитованию?

– Действительно, в прошлом году сделан значительный шаг вперед по расширению финансовых инструментов при строительстве и приобретении жилья. Что касается государственной системы жилищных строительных сбережений – это самостоятельный, не зависимый от льготного кредитования механизм финансирования гражданами своих жилищных условий. Он предусматривает накопление гражданами денежных средств во вкладе под установленный банком процент с ежемесячной выплатой премии государства в виде дополнительных процентов по вкладу и получением кредита по истечении срока накопления по привлекательной процентной ставке.

В отличие от системы господдержки, которая работает лишь для определенного круга категорий населения, участниками государственной системы ЖСС могут быть все граждане – как состоящие, так и не состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Привлечение в государственную систему ЖСС максимально широкого круга людей и поощрение их премией за то, что граждане на долгосрочной основе хранят деньги в данной системе, будет являться основным залогом ее успешной работы.

Ожидается, что внедрение и развитие государственной системы ЖСС как дополнительного инструмента финансирования жилищного строительства позволит достичь ряда преимуществ на общегосударственном уровне. Во-первых, уменьшится объем льготного кредитования, создадутся условия для рыночного кредитования по более низким ставкам и, следовательно, будет расширено кредитование реального сектора и произойдет рост ВВП. Во-вторых, будет достигнута стабильность и повышение предсказуемости ценовой динамики рынка недвижимости и кредитного рынка, поскольку значительная часть контрактов на покупку и строительство жилья и на их кредитование будет прослеживаться на 3–5 и более лет вперед. И в-третьих, повысится склонность населения к сбережению, причем в национальной валюте. Тем самым активизируются экономический рост и дедолларизация.

Таким образом, очевидна значимость внедрения механизма государственной системы ЖСС для развития экономики страны. Убежден, что по мере развития данной системы она станет полноценной альтернативой традиционному жилищному кредитованию.

Индивидуальный подход

– В Государственной программе «Строительство жилья» на 2021–2025 годы одна из ключевых ролей отведена строительству индивидуального жилья. О каких объемах идет речь, как будет развиваться данное направление и как государство будет стимулировать население строить именно малоэтажное жилье?

– Что касается объемов, то государственной программой, которую вы упомянули, предусмотрено ежегодно вводить в эксплуатацию индивидуальных домов 40 процентов от общего ввода. На текущий год Правительством установлено задание по вводу в эксплуатацию индивидуальных жилых домов в объеме 1,6 млн квадратных метров.

Для развития комплексного индивидуального жилищного строительства Минстройархитектуры совместно с облисполкомами принимаются меры по совершенствованию нормативной базы по стимулированию развития комплексной индивидуальной жилой застройки и привлечению к этому процессу единого застройщика в лице УКС и иных государственных строительных организаций, которым для этой цели земельные участки предоставляются без аукциона.

Данная работа позволит в ближайшей перспективе сделать упор на более масштабное развитие комплексного строительства индивидуального жилья и объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры к такому жилью.

Кроме того, Минстройархитектуры проводится работа по законодательному урегулированию вопросов развития комплексной индивидуальной жилой застройки для повышения заинтересованности государственных заказчиков в строительстве такого жилья. В связи с чем разработан проект указа Президента, предусматривающий освобождение единых заказчиков комплексной застройки районов (кварталов) индивидуальной застройки от уплаты компенсации местному бюджету стоимости жилых помещений, предназначенных для переселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу в связи с предоставлением земельных участков под жилищное строительство.

Уверен, что все это позволит повысить заинтересованность государственных застройщиков в строительстве кварталов индивидуальной жилой застройки, снизить стоимость строительства такого жилья, что, в свою очередь, обеспечит повышение интереса граждан в его приобретении.

Дополнительно прорабатывается вопрос о предоставлении единому застройщику земельных участков для строительства и обслуживания индивидуальных жилых домов в районах усадебной жилой застройки для последующего их предоставления гражданам на свободных от застройки территориях в количестве 30 процентов от общего числа земельных участков, выделенных для этих целей, для их комплексного освоения и 70 процентов гражданам – индивидуальным застройщикам.

– Президент неоднократно подчеркивал: необходимо увеличивать фонд арендного жилья в стране. За счет чего этого можно добиться? И рассматривается ли возможность привлечения частных застройщиков к возведению такого жилья?

– Для увеличения фонда арендного жилья распоряжением Премьер-министра создана межведомственная рабочая группа, в состав которой включено Минстройархитектуры. Перед нами поставлена задача по формированию нормативной базы для осуществления строительства и эксплуатации арендных домов и жилых помещений.

Для увеличения объемов арендного фонда нами предлагается проводить работу в двух направлениях. Первое – вовлечение пустующих арендных жилых помещений государственного жилищного фонда и частного жилищного фонда физических лиц, которые имеют свободные квартиры для передачи в аренду. Второе – наращивание объемов строительства арендного жилья за счет стимулирования частных инвесторов на осуществление такого строительства.

Предлагается обеспечивать арендным жильем прежде всего нуждающихся в улучшении жилищных условий, включая многодетные семьи, как на краткосрочный, так и на долгосрочный период от десяти и более лет с предоставлением государственной поддержки в виде субсидий на частичную компенсацию арендных платежей. Саму арендную плату предлагается устанавливать на уровне рыночной, сформированной по соответствующему региону.

При этом в случае предоставления арендных жилых помещений общей площадью не менее 15 квадратных метров на человека, а в Минске – не менее десяти квадратных метров, граждане снимаются с учета нуждающихся. При получении в аренду жилого помещения, принадлежащего физическому лицу, граждане не будут сниматься с учета.

Цель предлагаемых Минстройархитектуры вариантов – максимально использовать уже созданный и находящийся в собственности граждан незаселенный и свободный жилищный фонд, снизить затраты государства на возведение нового арендного жилья, жилья с государственной поддержкой, привлечь средства инвесторов на строительство арендного жилья.

Местными исполнительными и распорядительными органами создается общий и постоянно обновляемый список квартир, предложенных их владельцами для использования в качестве арендных. Указанные квартиры предоставляются гражданам по их заявлениям исходя из даты их постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. В случае отсутствия таких граждан арендные жилые помещения предоставляются по заявлениям граждан, не состоящих на таком учете.

Для реализации предложений рассматриваются три варианта развития арендного жилищного фонда. Первый предусматривает заселение арендных жилых помещений государственного жилищного фонда. Заселение предлагается всем категориям граждан, как нуждающимся, так и не нуждающимся, – под их обязательство по выполнению в таких помещениях косметического ремонта в счет будущих арендных платежей. При этом незаселенные квартиры могут передаваться инвестору по договору концессии для последующего их предоставления нуждающимся с обязанностью осуществить в предоставленных квартирах косметический ремонт за счет юридического лица либо ИП. Размер арендной платы устанавливается по рыночной стоимости.

Второй вариант предусматривает предоставление квартир в аренду физическими лицами – владельцами таких квартир. Примерная схема реализации выглядит следующим образом. Граждане – собственники квартир обращаются в исполком для заключения договора и передачи своей квартиры исполкому на определенное время для сдачи в аренду гражданам. Государство в лице местных исполнительных и распорядительных органов – риелтор, к которому обращается собственник за помощью в сдаче в долгосрочную аренду его квартиры.

И третий вариант предусматривает привлечение частных застройщиков к строительству арендных домов. В частности, предлагается предоставление застройщику сразу двух земельных участков для строительства арендного жилья и для строительства жилого дома на коммерческих условиях – без аукционных торгов. При этом земельные участки должны быть переданы без обременений. Также предлагается строительство сетей для арендного дома осуществить за счет государства, для строительства коммерческого дома – компенсация 50 процентов за счет государства. В случае если у инвестора недостаточно собственных средств на строительство объекта будет рассматриваться возможность о предоставлении ему кредита с низкой процентной ставкой, до пяти процентов, а также решение вопроса об обеспечении такого кредита. Вместо имущества – гарантии местных исполнительных и распорядительных органов. Кроме того, предлагается предоставить налоговые льготы. Еще одно предложение касается решения вопроса о сокращении показателя расчетного количества парковочных машино-мест при возведении арендного жилого дома.

Затянувшийся вопрос

– Несмотря на принимаемые меры, в стране по-прежнему актуален вопрос с несвоевременной сдачей домов в эксплуатацию. Насколько известно, сегодня таких домов 25. В чем причина незавершенного строительства?

– На начало апреля зарегистрировано 25 жилых домов, строительство которых ведется с превышением нормативных сроков строительства. В Витебской области три объекта и 22 в Минске. При этом строительство пяти жилых домов в Минске осуществляется с существенным превышением нормативных сроков – свыше десяти месяцев.

Чаще всего причина превышения срока строительства – отсутствие достаточных средств для финансирования строительства у заказчика. Вопросы завершения строительства многоквартирных жилых домов постоянно находятся на контроле в министерстве, совместно с облисполкомами и Минским горисполкомом проводится работа, направленная на недопущение появления новых проблемных жилых домов.

За превышение нормативного срока строительства объекта руководители организации заказчика и подрядной организации привлекаются к административной ответственности в соответствии с законодательством.

Для недопущения появления многоквартирных жилых домов, строящихся с превышением нормативных сроков строительства, Минстройархитектуры разработан и Главой государства подписан Указ № 235, в соответствии с которым возведение многоквартирных жилых домов осуществляется при условии заключения между местными исполнительными и распорядительными органами и застройщиками договоров на реализацию права проектирования и строительства многоквартирных жилых домов. Заключение таких договоров будет способствовать своевременному выполнению застройщиком принятых на себя обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирных жилых домов в установленные проектной документацией сроки.

В стиле электро

– С вводом в эксплуатацию БелАЭС в стране появилось достаточное количество собственной электроэнергии для реализации проектов по строительству так называемых электродомов. Поделитесь планами на эту пятилетку: сколько таких домов планируется построить и как будет в дальнейшем развиваться данное направление?

– Отмечу, что по итогам прошлого года ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов с использованием электрической энергии для водо- и теплоснабжения, приготовления пищи составил почти 62 тысячи квадратных метров общей площади жилых домов.

В этой пятилетке планируется существенное увеличение объемов ввода таких домов – до 30 процентов от общего ввода. Для этих целей строится соответствующая инфраструктура. В целом в будущей пятилетке будет построено более двух миллионов квадратных метров такого жилья, в том числе 172,4 тысячи квадратных метров – в этом году.

– В Программе социально-экономического развития Беларуси на 2021–2025 годы большое внимание уделено таким вопросам, как экологичность, экономичность, обес­печение здорового образа жизни, комфортности при возведении домов. Как в новой пятилетке в отрасль будут внедряться идеи зеленого строительства?

– Вообще, зеленое строительство – это многогранная система, касающаяся энергосбережения, использования альтернативных источников энергии, вопросов благоустройства, озеленения населенных пунктов, увеличения доли озелененных территорий на единицу площади, на одного жителя и других параметров. Мы будем стремиться выполнить показатель обеспеченности озелененными территориями общего пользования для городов в размере восьми квадратных метров на человека. К реализации данных направлений министерство подходит комплексно, то есть уже на этапе разработки градостроительной документации определяются функции территории, предусматривается создание парков, скверов, формируются требования по нормам озелененности участков.

Для внедрения принципов зеленого строительства будут разработаны соответствующие нацио­нальные стандарты. А повышать качество строительства объектов планируется за счет дальнейшего развития системы управления проектами и динамичной цифровизации строительной отрасли. Будут внедряться новые информационные технологии, которые позволят формировать единую среду взаимодействия органов государственного управления, инвесторов, организаций строительной отрасли, эксплуатирующих организаций, граждан. Все это реализуется посредством Государственного строительного портала, который начнет функционировать уже в этом году. Новый цифровой процесс обеспечит объединение всей необходимой информации о зданиях и сооружениях в единой базе данных.

Убежден, что все это позволит не только сократить сроки реализации проектов, одновременно улучшив их качество, но и увеличить инвестиционную привлекательность строительной отрасли, а также получить широкие возможности по выходу на внешние рынки для белорусской строительной продукции.

Владислав Сычевич, «Рэспубліка», 13 апреля 2021 г.