Когда заработает Указ об ипотеке и на какие условия вправе рассчитывать граждане, желающие построить себе жилье при помощи такого кредита
Ипотека. Этот кредитный инструмент для нашей страны отнюдь не нов. Но большинство финансовых организаций в такие проекты приходило неохотно. Дело вот в чем: в классическом варианте, если в процессе возврата средств по такому кредиту у заемщика возникают трудности, которые он не в состоянии решить, залоговая недвижимость переходит банку. Но в нашем случае возникал ряд нюансов: в случае конфликтной ситуации суд чаще всего принимал сторону кредитополучателя, защищая права граждан. Поэтому банки пытались всеми правдами и неправдами защитить себя от возможных неплатежей, тем самым утяжеляя стоимость и без того недешевого кредитного продукта. Перед разработчиками нового Указа об ипотеке, подписанного недавно Президентом, стояла задача учесть лучшие мировые практики, а также реалии белорусского рынка. Станет ли ипотека популярным инструментом приобретения жилья и когда она полноценно заработает – в вопросе разбирался корреспондент «Р».
Условия стали доступными
Во многих странах ипотека – популярный инструмент решения жилищного вопроса. Очевидных бонусов достаточно. Во-первых, нет нужды копить годами на квартиру, а можно сразу заезжать в готовое жилье и поэтапно расплачиваться за покупку. Плюс ко всему банковский сектор заинтересован в активном использовании данного инструмента, т.к. он больше защищен от возможных рисков невозврата. И для этого, как показывает практика, проценты по такому кредиту для граждан привлекательны. Заместитель Министра экономики Юрий Чеботарь уверен: и у нас ипотека будет интересна для любых категорий граждан и увеличит их возможности купить жилье.
– Потребность в ипотеке растет, много обращений по этому поводу. Думаю, многие вопросы граждан мы закрыли принятием этого указа, – говорит он. – Сегодня банки, в принципе, кредитуют под залог жилья, но, как говорится, есть вопросы. Их указ и урегулировал. В частности, ипотечное кредитование может быть применено к жилью как на первичном, так и на вторичном рынках, что очень актуально для граждан. А еще указ внедряет механизмы, связанные с поддержкой получателей кредитов. Например, документ устанавливает предельные сроки и предельные суммы, при которых банк может обратиться за взысканием залоговой квартиры. Решены также отдельные вопросы администрирования: прежде всего это касается банковской сферы, чтобы более ускоренно проходила регистрация договоров залога и т.д.
Еще один важный момент для развития ипотечного кредитования: указ внедряет такой механизм, как первостепенность и первоочередность залога квартиры по сравнению со всеми другими возможными претензиями на эту квартиру. Это важно с позиции того, чтобы банки были убеждены, что с их залогом ничего не случится. Кроме того, упрощена регистрация залога: банк самостоятельно направляет необходимую информацию в территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества. По словам Заместителя Премьер-министра Владимира Кухарева, полноценно механизм ипотечного кредитования может заработать к осени этого года.
– Указ об ипотечном жилищном кредитовании предоставит больше возможностей для потребителей и новые инструменты для приобретения жилья. Что касается дорожной карты по реализации Указа об ипотеке, работа в этом направлении также ведется. Готовятся изменения в ряд нормативных документов, а также постановление Правительства, которое регламентирует порядок осуществления этих механизмов кредитования. Человек должен изучить все возможности, банки должны все отработать. Кроме того, надо понимать, чтобы эти механизмы работали, должен быть соответствующий рынок жилья. Поэтому, как и планировали, мы построим в этом году 4 миллиона квадратных метров жилья, в следующем году, думаю, будет построено не меньше. Приобретая жилье, человек должен иметь большой выбор, так как у каждого свои потребности и возможности. Мы сейчас перед строительным комплексом страны ставим задачу строить жилье различных параметров – от небольших квартир, которые, кстати, пользуются очень большим спросом, до жилья с большим метражом, с отделкой или без.
Что касается спорных ситуаций, о которых много говорилось при подготовке Указа об ипотечном кредитовании, то, по словам Владимира Кухарева, и банковская система, и государство должны стремиться к тому, чтобы не выселять человека из квартиры за несвоевременно сделанные платежи по ипотеке.
– Нужно создавать те механизмы, которые позволят человеку жить в этой квартире. При разработке Указа об ипотеке эти моменты учитывались, потому что у каждого человека могут случиться различные жизненные ситуации. Где-то ему нужно пойти навстречу и дать в случае трудной ситуации отсрочку или рассрочку по кредиту, чтобы человек сумел исправить свое финансовое положение. А дальше – включиться в работу по погашению этих кредитов.
Банки готовы подключиться
К слову, Правительство предлагает всем банкам включиться в работу по внедрению ипотечного кредитования. Предварительно уже проведены переговоры со всеми учреждениями, они, в свою очередь, изучают возможные подходы. Кстати, банки активно участвовали в подготовке проекта указа, и их предложения тоже учитывались. Заместитель председателя правления ОАО «АСБ Беларусбанк» Светлана Кожекина уверена: внедрение механизма значительно упростит получение кредита на покупку жилья. Ведь в перспективе для кредитополучателей отпадает необходимость поиска поручителей.
– Стоит отметить, что до настоящего времени в большинстве случаев ипотека использовалась банками как дополнительное обеспечение по кредитам, в отличие, к примеру, от того же поручительства. В этой связи новые подходы, закрепляемые указом, более лояльны по отношению к физическим лицам – поручителям: в развитие классической ипотеки в первоочередном порядке взыскание будет обращаться банками на предмет ипотеки. Только в случае невозможности такого взыскания банк обратится к поручителям. Кроме того, поскольку теперь ипотека возникает в силу законодательства и не требуется заключение договора о залоге, то стороны по кредитному договору не будут нести дополнительные расходы, связанные с нотариальным удостоверением и государственной регистрацией договоров залога.
МНЕНИЕ
Анатолий Звездин, председатель совета белорусской ассоциации «Недвижимость»:
– Ипотека – это универсальный механизм приобретения жилья, который действует во всем мире. Важно, что благодаря соответствующему указу Президента определена точная процедура, когда банки имеют право обратиться в суд по взысканию предмета залога. Раньше четких критериев не было, и, соответственно, суд рассматривал условия кредитного договора и решал, какое решение выносить.
Сегодня у банков появилось четкое определение, когда они имеют право обращаться за таким взысканием. Но вместе с тем пока не решена проблема, когда, например, банк имеет право выселить по решению суда семью с несовершеннолетними детьми или многодетную семью. Соответственно, это дополнительные риски для банка. Не исключено, что весь механизм будет прописан в разрабатываемом Правительством постановлении. Это все может положительно повлиять на привлекательность ипотеки. В том числе, возможно, снизятся и проценты за пользование кредитами по ипотеке. Ведь проценты банк выставляет по двум критериям: есть ставка рефинансирования и есть маржа, в которую вкладываются риски от неплательщиков. И если норма по взысканию будет работать на 100 процентов, то банки смогут снизить свою маржу.
ФАКТ
Согласно указу банк сможет обратить взыскание на предмет ипотеки только при одновременном нарушении двух условий кредитного договора: если задолженность по основной сумме долга превышает 10 процентов от суммы предоставленного кредита, а также просроченная задолженность по основной сумме долга и процентам за пользование кредитом составляет более 90 дней (в случае смерти кредитополучателя – более 9 месяцев). Исключение – для солдат срочной службы и тех, кто проходит альтернативную службу. Они смогут воспользоваться отсрочкой погашения задолженности по ипотечному жилищному кредиту и процентам за пользование им на период службы.
ТЕМ ВРЕМЕНЕМ
Правительство готовит Указ о жилищных сбережениях. Предполагается, что граждане будут вносить определенную сумму на специальный счет, который открывает банк, и таким образом оплачивать часть стоимости жилья. Банк в свою очередь будет начислять процент, и плюс государство будет выдавать определенную стимулирующую премию. И далее банк будет выдавать недостающую на строительство сумму. То есть человек уже будет реально участвовать в строительстве.
Владислав Сычевич, «Рэспубліка», 7 мая 2020 г.