26.09.2017
В Беларуси товарищества собственников массово переходят под государственное управление
Разного рода товарищества – не наше изобретение. Садовые активно создавались в 80-е годы прошлого века. Гаражные объединения граждан даже попали в советский кинематограф. Общества собственников жилья регулярно появляются по сей день, в новостройках. Роднит их одно: эти формы самоуправления сколь массовые, столь и несовершенные. Генерируют рекордное количество жалоб и исков в судах. Хотя законодатели шлифуют правоотношения товариществ и кооперативов десятки лет. Есть законы и указы. Утверждены типовые уставы и положения. Местные исполкомы обязаны людям всячески помогать и способствовать наведению порядка. Однако очевидно: всего этого мало! В некоторых добровольных объединениях собственников страсти кипят не годами – десятилетиями. Их обуздать зачастую не в состоянии ни местная власть, ни правоохранительные органы, ни суды. Почему же в товариществах согласья нет?
Начну с любопытной цифры. В ведении государственного учреждения КУП «ЖКХ Первомайского района Минска» 786 домов. Свыше 600, как говорится, перешли по наследству – с момента ввода в эксплуатацию обслуживались в ЖЭСах. А вот 123 не так давно были под управлением 87 товариществ собственников и жилищно-строительных потребительских кооперативов. Но они фактически утратили кредит доверия. Директор предприятия Александр Мацевич делится опытом:
– Каждое второе товарищество и ЖСПК в районе уже обслуживается у нас. И процесс передачи полномочий продолжается. Бывают самые разные сюрпризы. Например, начинаем принимать дела, и оказываются утерянными техпаспорта на лифты, теплосчетчики. Застройщику приходится их заказывать заново. В одном товариществе председатель до сих пор не передал печать. Написали заявление в милицию. Участковый у него спрашивает: печать утеряна, украдена? Отвечает: «Нет, а где – не знаю».
Примерно год назад Александр Мацевич принял ТС «Ясный бор», объединявшее 15 малоэтажных жилых домов по улице Стариновской, элитных, из красного кирпича, с просторными квартирами, офисами, с дворами, огороженными от непрошеных автомобилей, расположенное в сосновом бору у восточных ворот Минска. Казалось бы, у состоятельных людей не должно быть никаких проблем с обслуживанием недвижимости. Ан нет! Высшим органом управления товарищества, как известно, является общее собрание. Его решения обязательны для всех собственников. Но хорошо если владельцев недвижимости – два, три, ладно, двадцать. А если их около 600? С 2009 года (!) все собрания ТС «Ясный бор» (их было 10!) решением суда Первомайского района Минска признаны неправомочными. То кворума не было, то членов товарищества уведомили о дате и месте проведения не должным образом. А ведь собрание – это не клуб по интересам, где танцуют или поют. Тут преимущественно обсуждают производственные и денежные вопросы, принимают решения, требующие дополнительного финансирования. Пример. На одном из собраний решили установить шлагбаум и нанять сторожей. За дополнительную плату. Правление начинает исполнять. И вдруг решение суда: шлагбаум вне закона! Взносы – тоже. Не платить! Вот вам и повод для раздора. И дальше покатилось: одни платят за аренду земли, другие – нет. Растет недовольство. Правление возмущено, пытается восстановить справедливость. Как умеет: отключает свет в офисных помещениях, принадлежащих неплательщикам. Сокращает периодичность уборки в подъездах. Скандал, жалобы в администрацию – и добро пожаловать в КУП ЖКХ Первомайского района, так сказать, на перевоспитание.
В конце 2016 года Александру Мацевичу переданы полномочия по управлению общим имуществом собственников. Примерно год длился переходный период. И вот с 1 сентября в штате товарищества из 27 сотрудников остались несколько сторожей и бухгалтер. Вместо 12 дворников ЖЭУ-1 выделяет только троих. 6 итээровцев заменят 2 хаусмастера.
– Ну и как теперь идут дела? – интересуюсь у Михаила Кастромицкого, одного из членов товарищества, близких к правлению, которое сложило полномочия.
– Грязнее в подъездах стало, а больше ничего не изменилось, – утверждает.
Александр Мацевич же заверил, что дома, где люди недовольны периодичностью уборки, пишут заявление в ЖЭУ-1, которое теперь обслуживает «Ясный бор», и за отдельную плату получают дополнительные услуги. Где-то в октябре, когда ЖЭУ-1 окончательно определится с объемами работ и затрат, суммы в жировках уменьшатся. Существенная оптимизация штата произошла. Но главное, «проблем с оплатой жировок сейчас у нас больше нет», уверяет новый управляющий. Хотя их по-прежнему две: одну выставляет расчетно-справочный центр по гостарифам, в другой – аренда и налог на землю и членские взносы за управление общим имуществом. Разница только в том, что больше нет недоверия к цифрам. Зато, говорит Александр Мацевич, появились обращения другого рода:
– Над тремя квартирами нужно срочно до наступления холодов чинить крышу – течет. Кое–какие работы предстоит выполнить по текущему ремонту.
И это было лучшее товарищество, где правление радело за порядок, деньги на капремонт не проедались, как частенько бывает, лежали на счетах в банках и приносили дополнительный доход на текущие нужды.
Есть примеры посложнее. Сейчас, скажем, идет внеплановая проверка Мингорисполкомом деятельности ТС «Здания по ул. Васнецова, 34, корп. 3», которое самостоятельно обслуживает 5 жилых домов. И успело заработать тома жалоб. А в ЖСПК-500 – коллизия права. В начале века здесь освободилось несколько квартир, которые почившие члены кооператива не успели приватизировать, и, по законодательству, недвижимость перешла в собственность около 500 членов общественной организации. Вообще говоря, могли бы благополучно сдавать в аренду. Но в мае 2004-го правление путем поквартирного опроса избирает 32 уполномоченных, которые распределяют освободившиеся квартиры нуждающимся в улучшении жилищных условий кооператорам. Решение утверждается администрацией района, и счастливчики быстренько приватизируют недвижимость по небольшой остаточной цене. И все бы обошлось, подобные вещи происходили и в других ЖСК, если бы этот факт не возмутил тех членов кооператива, которые, как, к примеру, Галина Логацкая, стоят в очереди на жилье с 1988 года, существенно раньше тех, кому распределили квартиры. По жалобе Г.Логацкой в прокуратуру выяснилось: из 26 уполномоченных, принявших решение, 6 не были членами ЖСК-500. С тех пор Г.Логацкая написала несчетное количество жалоб во все инстанции, но вернуть квартиры ей пока так и не удалось...
Заметки по поводу
Какие выводы напрашиваются даже из этих нескольких историй? Поверьте, все остальные будут разнообразны, но типичны. Потому что несовершенен сам механизм функционирования предприятия под названиями ТС, ЖСПК, СТ, ГСК. Представьте на минуту, что какому-нибудь акционерному обществу для решения текущих производственных вопросов, утверждения сметы или найма директора пришлось бы созывать собрание из 500 учредителей, часть из которых вообще могут оказаться за границей. Причем присутствовать должны не менее половины и за каждое решение проголосовать единогласно, поскольку правомочно только то, что принято 50% голосов. Кроме того, если выяснится, что кого-то из акционеров уведомили ненадлежащим образом, то можно смело все отменять. Вопрос: жизнеспособно ли в принципе подобное предприятие? Ответ однозначный: нет. Эта лошадь хромает на все четыре ноги. Поднятием рук на собрании нельзя решать финансовые и хозяйственные дела. Полномочия товарищества, ЖСПК должны ограничиваться выбором управляющей компании – квалифицированной организации. Но тут сразу возникает проблема: а выбора-то и нет. Помимо собственной службы, государственное предприятие ЖКХ либо редкие частные организации. Хотя в условиях абсолютной неразвитости конкуренции на этом рынке еще неизвестно, что лучше, – обслуживаться самим либо приглашать частника. А что если он доведет дела до банкротства? Как тогда быть? Где страховые фонды? Гарантии? Жилищная инспекция, которая могла бы проверить законность расходования средств граждан и соблюдение норм и правил? Вот почему товарищества собственников, у которых организовать предприятие с нуля плохо получается, идут в пресловутый и прежде ругаемый ЖЭС. Госпредприятие в данном случае выступает в роли тихой гавани, где можно отсидеться, пока законодатели не придумают более эффективный механизм управления коллективной частной собственностью.
Аэлита Сюльжина, «Советская Белоруссия», № 25320, 26 сентября 2017 г.
(фото – Артур Прупас)
В Беларуси упрощены строительство и приемка объектов. Как новые подходы применяются на практике
В Беларуси упрощены строительство и приемка объектов в эксплуатацию. Указ от 31 января 2025 г. № 46, которым введены нормы, вступил в силу в мае. Документ предназначен для оптимизации процессов, в том числе ускорения процедур. Как новые подходы применяются на практике, рассказала журналистам заместитель начальника главного управления – начальник управления проектной деятельности, градостроительства и архитектуры Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь Анна Кудравец, сообщает
БЕЛТА.
Приемка объектов
Один из разделов указа касается упрощенной приемки объектов, построенных по проектной документации и без существенных изменений. Они могут приниматься на основании заключения Государственного строительного надзора без получения заключений иных контролирующих органов. Такие условия действуют по объектам, возводимым по повторно применяемым проектам, а также по проектной и сметной документации, которые прошли полный цикл государственной экспертизы.
«Даже если вносились изменения в процессе, наличие заключения экспертизы является обязательным. Здесь как раз и выявился сдерживающий фактор – восприятие двух этих норм как совокупности условий (по проектной документации повторного применения и с экспертизой), что неверно. Это два обособленных значения», – пояснила специалист.
Данный подход допускается и для объектов, которые были законсервированы и завершаются после возобновления работ.
Упрощенное строительство
Вопросы на практике возникают и по разделу, определяющему порядок упрощенного строительства, последующую приемку таких зданий. Первоочередной шаг, который должен сделать заказчик: оценить соответствие объекта критериям (4–5-й класс сложности, отсутствие запретов). Также строительство должно вестись на предоставленном земельном участке без изменения его целевого назначения.
Также важно убедиться, что не будут превышены разрешенные нагрузки на инженерные коммуникации. «Сведения о максимально допустимых нагрузках определяются заказчиком на основании существующих договоров на снабжение тем или иным ресурсом, заключенных с эксплуатирующей организацией, на балансе которых находятся объекты инфраструктуры. При чем такие сведения ни в коем случае нельзя воспринимать как технические условия на инженерно-техническое обеспечение объектов, выдаваемые в рамках разрешительной документации. То есть такими организациями дополнительные требования к заказчику, объекту выдвигаться не могут», – проинформировала представитель Минстройархитектуры.
После оценки возможности применения норм указа принимается локальный нормативный правовой акт заказчика о том, что проект реализуется в упрощенном порядке: на основании эскизного проекта и чертежей. Следующий этап – обязательная регистрация в ЕРОКС (информационной системе «Единый реестр объектов капитального строительства»). В последующем разрабатывается и согласовывается с соответствующим структурным подразделением исполкома эскизный проект (согласно административной процедуры в Едином перечне административных процедур, осуществляемых в отношении субъектов хозяйствования).
Требования безопасности
По словам Анны Кудравец, следующий этап – подготовка чертежей, которые должны подтверждать безопасность и соответствие нормативам (по надежности конструктивов зданий, сооружений, подготовке строительной площадки, включая инженерную защиту, санитарным, противопожарным нормам и др.)
«Чтобы обеспечить такие решения, применяется национальный комплекс технических нормативных правовых актов либо методических документов в области архитектурно-строительной деятельности, – пояснила специалист. – В отношении объектов 4-го класса сложности необходимо наличие аттестата соответствия у разработчика чертежей как при разработке проектной документации по таким объектам».
После разработки чертежей заказчик и застройщик должны направить уведомление о начале выполнения строительно-монтажных работ в органы государственного строительного надзора. После регистрации объекта можно приступать к строительству.
«Чтобы обеспечить надежность эксплуатации и последующую приемку объекта, в период строительства заказчик ни в коем случае не освобождается от ведения исполнительной документации. Только по данным – ввиду послаблений, устанавливаемых указом, – предусмотрен более сокращенный перечень, чем при обычном порядке», – добавила Анна Кудравец.
В обязательном порядке предоставляются акты освидетельствования скрытых работ, промежуточной приемки конструкций, индивидуальных испытаний смонтированного оборудования. Сохраняется необходимость ведения документов об оценке соответствия применяемых на объекте строительных материалов и изделий.
По завершению строительства в обязательном порядке получаются заключения надзорных органов (при необходимости их получения) в зависимости от функционального назначения, за исключением органов государственного энергетического и газового надзора, а также территориальных органов по чрезвычайным ситуациям. «Это обусловлено тем, что представители этих организаций входят в дальнейшем в состав приемочных комиссий. Отдельного заключения от них получать не требуется», – рассказала Анна Кудравец.
Финишный этап – получение заключения органов государственного строительного надзора. На его основании заказчиком, застройщиком создается приемочная комиссия, обязательный состав которой указан в приложении к указу. Результаты приемочной комиссии оформляются актом приемки по установленной Минстройархитектуры форме.
Подробные рекомендации по применению законодательства размещены на сайте Министерства.
«Строительство – зона ответственности всех участников жизненного цикла здания, сооружения, – подчеркнула Анна Кудравец. – Для дополнительного разъяснения новых норм планируем выпустить отдельную памятку с пошаговой инструкцией, что необходимо делать, чтобы не возникало трудностей».
Специалист напомнила, что указ не распространяется на многоквартирные жилые дома и направлен на применение юридическими лицами. Для граждан уже давно действует иной порядок, где также упрощены нормы.
Надежда Матвеева,
БЕЛТА
Агентства по государственной регистрации и земельному кадастру проведут бесплатные консультации
В преддверии Дня Октябрьской революции в Национальном кадастровом агентстве 6 ноября с 9.00 до 12.00 пройдет единый день бесплатного консультирования, сообщили
БЕЛТА в Национальном кадастровом агентстве.
В указанное время можно обратиться за консультацией как непосредственно в агентство, так и по телефону +375 (17) 311-00-71. Специалисты бесплатно проконсультируют граждан, их представителей, представителей юрлиц и индивидуальных предпринимателей по общим вопросам государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Можно будет также задать вопросы о порядке совершения регистрационных действий в отношении предприятия как имущественного комплекса, а именно о порядке обращения с заявлением о госрегистрации, сроках и стоимости осуществления административной процедуры, общих вопросах нормативного регулирования государственной регистрации предприятий как имущественных комплексов Беларуси.
У специалистов Национального кадастрового агентства, кроме того, можно будет узнать о технической инвентаризации и проверке характеристик недвижимого имущества, о независимой оценке (квартир, недвижимости, бизнеса, оборудования и транспорта, нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности) и экспертизе независимости оценки.
Сотрудники Национального кадастрового агентства также проконсультируют обратившихся о порядке предоставления сведений из информационных ресурсов, оператором которых является агентство: Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, реестра характеристик недвижимого имущества, реестра адресов, регистра стоимости земель, земельных участков, единого реестра административно-территориальных и территориальных единиц, реестра цен на земельные участки.
В этот же день в территориальных организациях по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, их филиалах и бюро будет вестись бесплатное консультирование по вопросам государственной регистрации недвижимого имущества, технической инвентаризации и оценки, установления границ земельных участков и другим вопросам, связанным с оформлением прав на недвижимость. Более подробная информация о проведении акции в каждом регионе размещена на официальных сайтах территориальных организаций.
По информации
БЕЛТА
Главой государства подписан Указ о совершенствовании порядка заселения арендного жилья
Президент Беларуси Александр Лукашенко 3 ноября подписал Указ № 388 «О совершенствовании порядка заселения арендного жилья».
Документ направлен на сокращение сроков заселения граждан в построенные государственные арендные квартиры до 30 рабочих дней от даты утверждения акта приемки жилого дома в эксплуатацию. В настоящее время такое заселение допустимо осуществлять в срок до 200 дней.
Указом сокращена продолжительность действующих процедур, необходимых для заселения граждан.
В частности, работы по технической инвентаризации строящегося жилого дома будут начинаться не позднее чем за 45 календарных дней до приемки его в эксплуатацию (сейчас – после утверждения акта ввода).
Сроки обращения за предоставлением арендного жилья, составления технических паспортов, регистрации объектов недвижимости и другие сокращаются до 1–5 дней (ранее – не менее одного месяца).
Указ вступает в силу с 1 января 2026 года.
До указанного срока местным Советам депутатов поручено принять решения по заселению арендных квартир, находящихся в коммунальной собственности, также в 30-дневный срок.
Дороги, школы, биогазовые комплексы. Какие строительные правила введены в Беларусь в октябре
В Беларуси актуализирован комплекс нормативных документов, устанавливающих обязательные требования к проектированию, строительству и эксплуатации некоторых зданий, сооружений. О новациях БЕЛТА рассказали в РУП «Стройтехнорм».
Постановлением Министерства архитектуры и строительства Беларусь
и от 30 июля 2025 года № 91 утверждены и введены в действие с октября строительные правила СП 3.03.09 – 2025 «Лесохозяйственные дороги». Они регламентируют разработку проектной документации и производство работ при возведении, реконструкции, капитальном ремонте лесохозяйственных дорог.
Строительные правила СП 3.02.19 – 2025 «Учреждения общего среднего образования», утвержденные постановлением ведомства от 30 июля 2025 года № 92, распространяются на здания и помещения начальных, базовых, средних школ, гимназий, лицеев, специализированных лицеев, гимназий – колледжей искусств, училищ олимпийского резерва и других учебных заведений. Устанавливаются правила их проектирования. Исключение составляют школы-интернаты, санаторные школы-интернаты, училища (военные, кадетские).
С 16 октября действуют строительные нормы СН 4.03.02 – 2025 «Биогазовые комплексы». Они утверждены постановлением Министерства архитектуры и строительства от 30 июля 2025 года № 89. Они предназначены для применения при всех видах работ при размещении и при разработке проектной документации на возведение, реконструкцию, модернизацию и снос биогазовых комплексов. Нормы не распространяются на объекты газораспределительной системы и газопотребления, на которых находится или может находиться природный газ по ГОСТ 5542.
Также внесены изменения в строительные правила 5.02.01 – 2021 «Каменные и армокаменные конструкции». Это обусловлено получением новых экспериментальных данных о механических характеристиках каменных кладок с применением кладочных материалов отечественного производства, а также опыта проектирования и возведения каменных конструкций.
«Актуализированы положения в части уточнения характеристических значений прочности каменной кладки при сжатии, сдвиге и растяжении при изгибе, общие положения расчета каменных и армокаменных конструкций, положения, касающиеся проверки предельных состояний армокаменных конструкций при изгибе и сдвиге, назначения расстояния между деформационными швами в несущих каменных стенах», – пояснили специалисты.
Кроме того, скорректированы строительные нормы 2.04.02 – 2020 «Здания и сооружения. Энергетическая эффективность». Уточнены нормы удельного расхода энергии на отопление и вентиляцию за отопительный период на базе эталонов жилых и общественных зданий, объемно-планировочные, инженерные и технологические решения которых были обоснованы в период разработки первичных значений. При актуализации были учтены изменения в методиках расчета показателей. Речь идет об учете вспомогательной энергии на работу инженерных систем, применении коэффициента дополнительных теплопотерь для общих теплопотерь здания, которые несколько увеличивают нормативное значение относительно старой версии методики.
«В связи с существенным различием градусосуток отопительного периода и неравномерным изменением климатических норм по территории страны нормативные значения удельного расхода энергии на отопление и вентиляцию за отопительный период, дифференцированные по областным центрам в первой редакции, в окончательной редакции переведены на градусосутки отопительного периода. Такой подход повышает адекватность требований норм климатическим параметрам населенных пунктов страны», – пояснили на предприятии.
По информации
БЕЛТА
Кому и на каких условиях положены льготы при строительстве жилья, рассказали в Минстройархитектуры
Где можно построить или купить жилье с господдержкой, рассказала в пресс-центре
БЕЛТА заместитель начальника главного управления строительства и жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Инна Пинковская.
Главой государства подписан Указ № 95 «О государственной поддержке при жилищном строительстве» от 6 марта 2025 г. В этом законодательном акте сгруппированы все виды господдержки, на которые имеют право граждане. «В них входят три вида: льготные кредиты, одноразовые субсидии и финансовая помощь государства в погашении льготных кредитов. На получение льготных кредитов имеет право 21 категория граждан (11 во внеочередном порядке). На получение одноразовых субсидий право предоставлено 17 категориям граждан (10 во внеочередном порядке). Финансовая помощь предоставляется многодетным семьям и молодым семьям при рождении детей. Также есть категории, которые имеют право получить одновременно и льготный кредит, и одноразовую субсидию, – таких 6. В том числе есть и категории, которые имеют право получить все поддержки одновременно. Например, молодая семья», – сказала Инна Пинковская.
Господдержка в виде льготных кредитов либо одноразовых субсидий предоставляется при строительстве или реконструкции одноквартирных либо блокированных жилых домов гражданами подрядным либо хозяйственным способом. Кроме того, с использованием льготных кредитов либо одноразовых субсидий граждане могут приобрести жилые помещения, построенные по госзаказу, а также на первичном или вторичном рынке жилья, но только в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек. «Это значит, что априори любой очередник населенного пункта до 20 тыс. человек, который при определенных условиях имеет право на получение господдержки, вправе воспользоваться льготным кредитом и улучшить свои жилищные условия. Любой очередник иного населенного пункта, например Минска, если он осуществляет строительство или приобретение жилого помещения в населенном пункте до 20 тыс. человек, также имеет право воспользоваться господдержкой», – пояснила она. В других случаях приобрести жилое помещение на первичном или вторичном рынке жилья могут только многодетные семьи. Иные категории граждан таким правом не наделены.
Кроме того, она подробнее рассказала об основных условиях предоставления господдержки. «Гражданин должен состоять на учете нуждающихся, относиться к тем категориям граждан, которые упомянуты в Указе № 95. Он должен быть малообеспеченным. Порядок отнесения граждан в категории малообеспеченных определяется соответствующим постановлением Совмина № 328 «О порядке предоставления государственной поддержки при возведении, реконструкции или приобретении жилых помещений» от 13 июня 2025 г. Льготные кредиты у нас предоставляются с соблюдением очередности. Принцип также определен в постановлении № 328. Льготные кредиты и одноразовые субсидии не предоставляются, если гражданин относится к трудоспособным гражданам, не занятым в экономике», – отметила Инна Пинковская.
Господдержка предоставляется один раз. «Исключение составляет либо многодетная семья, либо граждане, которые приобрели статус многодетной семьи в связи с рождением ребенка. Иные категории таким правом не наделены. Жилое помещение, которое семья построила с господдержкой, она не вправе предоставлять по договору найма до погашения льготного кредита. Кроме того, на это жилое помещение налагается обременение в виде невозможности его отчуждения до погашения льготного кредита и в течение пяти лет с момента досрочного погашения кредита. Исключения составляют те случаи, которые определены в законодательстве. Например, переезд в другую местность, улучшение жилищных условий», – обратила внимание заместитель начальника.
Размеры господдержки также закреплены в законодательстве. Наиболее льготные условия предоставления господдержки имеют многодетные семьи. Им льготные кредиты предоставляются под 1 % на 40 лет. На такие же условия предоставляются льготные кредиты и детям-сиротам. Иным категориям граждан в основном льготные кредиты предоставляются на срок до 20 лет под 5 % годовых. Есть категория граждан, которые проживают, работают и строят жилье в населенных пунктах до 20 тыс. человек. У них проценты по кредиту составят только 3 % годовых, пояснила Инна Пинковская.
Также есть особенности предоставления льготных кредитов. «Например, военнослужащим и приравненным к ним лицам, которые состоят на учете по месту службы и направляются на приобретение жилья по госзаказу по месту службы. Они должны 10 лет прослужить с момента получения льготного кредита. Такие же условия у нас предусмотрены и в населенных пунктах юго-восточного региона Могилевской области. Если льготные кредиты им предоставляются с учетом преференции для такой категории граждан под 1 % годовых, они обязаны осуществлять трудовую деятельность на такой территории в течение 10 лет с момента получения кредита», – подытожила она.
По информации
БЕЛТА
