Квартирный вопрос. Как лучше распорядиться недвижимостью, чтобы она не досталась третьим лицам

У многих этот вопрос вызывает настоящую головную боль. Лучше подарить свои квадратные метры или составить завещание? И как сделать, чтобы не остаться потом без крыши над головой?

В случае если дарите недвижимость, вы заключаете двусторонний договор с человеком, который принимает ее в дар, но при этом утрачиваете права собственности на недвижимость. Если же вы решили написать завещание, то тут воля только одного человека, то есть ваша. И пожизненно вы будете оставаться полноправным владельцем своих метров. Обеспечить себе беззаботную старость также можно, заключив договор ренты.

У каждого из вышеперечисленных видов есть свои нюансы. Разобраться в них помогла заместитель директора одного из столичных агентств недвижимости, юрист и риелтор по совместительству Анна Коломыцева.

Рента. Заключается договор пожизненного содержания с иждивением между владельцем квартиры и другим человеком. Таким документом предусматривается следующее: вы передаете свое жилье в собственность плательщику ренты в обмен на то, что за вами присмотрят и помогут материально.

– Это самый невостребованный вариант. Пожилые люди редко его выбирают, так как беспокоятся, что надлежащего ухода они так и не дождутся, а потенциальный преемник будет только ждать скорейшей смерти старика, – говорит Анна Коломыцева. – Да и плательщики ренты порой до конца не осознают, на что подписываются. Ведь никто не в состоянии предугадать, сколько лет придется выполнять взятые на себя обязательства.

Некоторые граждане рассматривают ренту как легкий путь решения жилищной проблемы. Однако порой они не понимают, что стать счастливым обладателем собственных квадратных метров можно как через год-два, так и через 10-20 лет. Поэтому процент расторжения таких договоров очень большой.

К слову, сегодня подписать договор пожизненного содержания с иждивением можно не только с физическими лицами, но и с государством. И, надо сказать, пенсионеры на подобный шаг решаются намного охотнее. Ведь социальная служба города гарантирует качественный уход, при этом пожилые люди не подвергаются риску быть обманутыми.

Дарение. Дарить недвижимость можно как родственникам, так и посторонним людям. Но в последнем случае от стоимости подарка придется заплатить подоходный налог. Такую сделку следует оформить у нотариуса или в территориальных организациях по государственной регистрации, подготовив необходимый пакет документов. Также необходимо подтвердить степень родства, если квартира достается близкому человеку. Важно помнить, что в течение двух месяцев нужно перерегистрировать право собственности на квадратные метры в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.

– Многие дарители переживают, что, оформив договор, рискуют оказаться на улице, – комментирует юрист. – Чтобы этого избежать, в документе можно предусмотреть право пользования квартирой. Например, отдельным пунктом прописать, что даритель и другие граждане, зарегистрированные по данному адресу, будут здесь жить до тех пор, пока сами не изъявят желание переселиться. Причем новый собственник не сможет выписать тех, с кем находится под одной крышей, даже по решению суда.

В таком договоре также можно предусмотреть следующий пункт: если получатель квартиры умирает раньше дарителя, то его недвижимость возвращается последнему, не попадая в состав наследства умершего.

Завещание. Составляется человеком при жизни, но вступает в силу после его смерти. Завещать можно что угодно и кому угодно — как близким родственникам, так и посторонним людям.

– Человек имеет право менять свое решение хоть каждую неделю, при этом ставить в известность наследников необязательно. Действительным считается последний по дате документ, – продолжает собеседница. – По желанию в нем прописывается даже порядок наследования. Например, квартира завещается сыну, а в случае его смерти жилплощадь перейдет внучке.

Свободу завещания ограничивают лишь наследники на обязательную долю. То есть можно завещать квартиру соседу, но если есть несовершеннолетние дети, нетрудоспособные родители, дети или супруг, новому владельцу жилплощадь целиком не достанется, а отказаться от обязательной доли нельзя. Поэтому бабушке нужно хорошо подумать, стоит ли ей составлять завещание на любимую внучку, если у нее сын, алкоголик и дебошир, имеет инвалидность.

– Некоторые ошибочно думают, что дарение — более надежный способ передачи прав на недвижимость, чем завещание, – подытожила Анна Коломыцева. – Тем не менее оспорить можно любой документ. Причины для этого предусмотрены законодательством. К примеру, если сделка совершалась под давлением третьих лиц либо человек, который подписывал договор, находился в неадекватном состоянии, признан недееспособным, имел серьезное заболевание… На мой взгляд, у договора дарения есть единственное преимущество над завещанием. Если кто-то из родственников узнал о нарушении своих прав, он может обратиться с соответствующим иском в суд еще при жизни дарителя. Например, отец-пенсионер отписал квартиру сыну, обделив при этом дочь. Она вправе опротестовать договор, сославшись на то, что родитель неадекватен, и потребовать проведения судебно-психиатрической экспертизы. Согласитесь, сделать ее при жизни куда проще, чем посмертно. В моей практике имелся случай, когда внучка после смерти 80-летней бабушки, подарившей свою жилплощадь внуку, отменила договор. Документ был подписан незадолго до смерти старушки. Суд принял во внимание, что пенсионерка состояла на учете в диспансере с неврологическим (не психическим!) заболеванием, а также учел заключение экспертов-почерковедов, что подпись пожилой женщины нечеткая, возможно, ввиду преклонного возраста она не отдавала отчет своим действиям.

Безусловно, каждый владелец квадратных метров решает сам, какой вариант его устраивает больше. Но в любом случае перед совершением какой-либо операции с недвижимостью нужно проконсультироваться с грамотным специалистом.

По сообщению информационного агентства «Минск-Новости»
(фото – «Минск-Новости»)