Организации крупнопанельного домостроения получат участки под застройку без аукционов, государство возьмет ответственность за долгострои, а Госконтроль будет контролировать сроки оформления участков – о настоящем и будущем земельного законодательств
В декабре вступит в силу Указ Президента Республики Беларусь от 24 сентября 2015 г. № 400, который вносит изменения в порядок предоставления земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов. Председатель Государственного комитета по имуществу Андрей Гаев прокомментировал для Pravo.by нововведение, а также рассказал о других новациях в сфере законодательства о земле.
– Андрей Анатольевич, для чего понадобились новые поправки в Указ Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2015 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков»?
– Предоставив организациям крупнопанельного домостроения право получать земельные участки без проведения аукционов, государство расширяет возможности строительства в Минске и областных центрах квартир новыми субъектами на тех же условиях, которые раньше были предоставлены для ряда государственных и иных организаций при строительстве многоквартирных жилых домов (кроме жилых домов повышенной комфортности). Участки предоставляются в пользование, плата за право заключения договоров аренды не взимается. Соответственно, эти затраты не ложатся на стоимость квадратного метра, и организация, которая сама производит строительные конструкции, может обеспечить жилье по ценам, доступным для нуждающихся в улучшении жилищных условий.
– Предыдущие изменения Указа № 667 вступили в силу совсем недавно, 20 сентября, их внес Указ Президента Республики Беларусь от 16 июня 2015 г. № 244. Расскажите об этих нововведениях.
– Речь идет о совершенствовании законодательства и земельных отношений. Можно выделить несколько ключевых новшеств.
Например, случалось, что отдельные юридические лица, которые привлекали средства граждан на строительство на долевых началах, впоследствии в силу каких-то причин не смогли выполнить взятые на себя обязательства. Возникали так называемые долгострои, а люди, взявшие кредит или вложившие сбережения, не могли решить свой жилищный вопрос.
Государство берет на себя ответственность в таких ситуациях и дает возможность государственным организациям либо организациям с долей государства в уставном фонде более 50% получать земельные участки, на которых находятся «проблемные» дома, для завершения строительства – также без проведения аукционов.
Опять же на практике возникали ситуации, и они теперь урегулированы, когда граждане, получавшие земельные участки как нуждающиеся в улучшении жилищных условий и начавшие строить или уже построившие жилые дома, по объективным причинам сталкивались с необходимостью их отчуждения. Проще говоря, дом надо было продать, а закон налагал определенные ограничения.
Государство установило в законодательстве максимально льготные условия для обеспечения земельными участками тех, кто реально нуждается в строительстве жилья (в пожизненное наследуемое владение, в частную собственность, причем для отдельных категорий – без взимания платы, для других нуждающихся за 20% или 50% кадастровой стоимости). Поэтому для исключения скрытых сделок по реализации недвижимости предусмотрена норма: в течение 8 лет со дня госрегистрации нуждающимися жилых домов их нельзя продавать, отчуждать каким-либо иным образом кроме реализации исполкомам.
Жизнь показала, что существуют ситуации, когда в продаже таких домов есть объективная необходимость. Например, человека переводят на работу в другую местность, а исполком не всегда имеет желание или возможность приобрести недвижимость.
Поэтому введена норма, которая позволяет в исключительных случаях (например, направление на работу (службу) в другую местность, получение I или II группы инвалидности, потеря кормильца в семье) дать возможность гражданину, если исполком не может приобрести объект недвижимости, самостоятельно реализовать его на вторичном рынке.
При этом гражданин должен внести недостающую часть платы за земельный участок. То есть если участок был приобретен, к примеру, за 20% кадастровой стоимости, то надо внести недостающие 80%. И если участок был предоставлен в пожизненное наследуемое владение, то его придется либо выкупить в собственность, либо, если это невозможно, взять в аренду и внести плату за право заключения договора аренды земельного участка.
Надо помнить также, что получить земельный участок в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий гражданин может один раз. Если это право он уже реализовал, впоследствии приобрести земельный участок можно только на общих основаниях.
– А какие из новых изменений затрагивают не только граждан?
– Для совершенствования механизмов государственного контроля за использованием и охраной земель, а также контроля за соблюдением порядка изъятия и предоставления земельных участков, их перевода из одних категорий и видов в другие установлена норма, по которой Государственный комитет по имуществу будет ежемесячно информировать Комитет государственного контроля о выявленных случаях нарушений.
Законодательство об охране и использовании земель установило пошаговые механизмы выделения участков любым лицам. Определило по дням сроки прохождения тех или иных процедур, установило механизм «одного окна», по которому, заключив договор с организацией по землеустройству, гражданин либо юридическое лицо, заинтересованное в получении земельных участков, уже дальше само не должно никуда ходить. Все согласования, заключения, все промежуточные этапы должны проходить без участия заявителя. В конечном итоге после принятия исполкомом решения, установления границ, регистрации земельного участка и прав на него землепользователь должен получить готовый документ. Хотя сроки установлены жесткие, случается, их нарушают.
С развитием информационных технологий возможностей для выявления нарушений становится все больше. Так, например, с прошлого года введен в эксплуатацию Геопортал земельно-информационной системы, который позволяет госорганам обмениваться документами в отношении выделяемых земельных участков, исключая бумажный документооборот. А, кроме того, позволяет контролировать и сроки отводов земельных участков.
Кстати, еще важно: с 20 сентября землеустроительные службы исполкомов избавляются от несвойственных им функций оформления документов по установлению границ земельных участков, ранее предоставленных гражданам (до 1999 года), а также участков, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Норма эта вводилась в качестве временной, когда был повышенный спрос на оформление документов на земельные участки. Чтобы делать все по единой технологии, не допуская наложения, не сведения границ земельных участков, принято решение: все работы такого плана будут выполняться специализированными организациями.
Отмечу еще два принципиальных момента: по Указу № 244 возможность проведения аукционов с условиями на право проектирования и строительства отныне предоставлена районным и городским исполкомам по всей территории республики (а не только в столице и областных центрах). А также теперь предусмотрены случаи, которые допускают исключение земельных участков из перечня участков для осуществления инвестиционных проектов. Например, предусмотрена норма: если участок оказался не востребованным в течение двух лет, его можно исключить из перечня.
– Что можно сказать о перспективах развития законодательства о земле, каких изменений стоит ждать в будущем?
– Следующим этапом планируем комплексно рассмотреть дальнейшее упрощение процедуры предоставления земельных участков. С 2007 года в Указ № 667 каждый год добавляются изменения. В результате определенные нормы становятся перегруженными. Поэтому планируется комплексно посмотреть содержательную часть Указа, и, не меняя базовых принципов (механизм «одного окна», максимально сжатые сроки выделения земельных участков, максимально конкретные перечни документов для выполнения этих процедур), посмотреть, что можно еще упростить в процедуре и сделать ее еще более совершенной.
Предлагается также внести изменения и в Кодекс о земле, проект сейчас направлен в Парламент на рассмотрение. Наряду с теми вопросами, которые требуют приведения в соответствие с Указом № 667 и с внесенными в него Указом № 244 изменениями, предусматривается еще ряд уточнений, в частности, в отношении границ земельных участков.
Речь идет о фиксированных границах, которые закрепляются на местности, и нефиксированных, которые определяются по планово-картографическому материалу. В определенные периоды существовали разные требования к установлению границ, например, в 90-х в садоводческих товариществах, учитывая существовавший на тот момент огромный спрос, границы устанавливались нефиксированным способом. В последующем, с развитием новых технологий и утверждением единых принципов установления границ (по сути, сегодня нефиксированные границы остались только для крупных землепользователей – лесхозов, сельхозорганизаций), стали возникать споры при соприкосновении с границами, которые установлены фиксированным способом. Для их разрешения нужен общий, установленный законодательно механизм.
В Кодексе о земле предлагается четко закрепить: при расхождениях фиксированная граница, которая установлена на местности и закреплена межевыми знаками, имеет приоритет. То есть если у одного соседа граница фиксированная, а у второго нефиксированная, в случае спора приоритет будет у границы, установленной фиксированным способом. И сегодня приняты все решения, закреплены нормативы, чтобы такие спорные ситуации по разным подходам к измерениям в будущем уже не возникали.
Анна ШИЛЕЦ, Национальный центр правовой информации Республики Беларусь
При использовании материала ссылка на Национальный центр правовой информации Республики Беларусь обязательна!
(фото - НЦПИ)
