Обзор изменений правового регулирования земельных отношений
Материал подготовлен
с использованием нормативных
правовых актов по состоянию
на 8 июня 2026 г.
1 июня 2026 г. Президентом Республики Беларусь подписан Закон Республики Беларусь № 149-З «Об изменении законов по вопросамрегулирования земельных отношений» (далее – Закон № 149-З).
Закон № 149-З подготовлен на основании пункта 21 плана подготовки проектов законодательных актов на 2025 год, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 30 декабря 2024 г. № 477. Основными целями его подготовки являлись:
комплексная корректировка Кодекса Республики Беларусь о земле (далее – КоЗ) с учетом его практики правоприменения, восполнение имеющихся пробелов правового регулирования земельных отношений;
совершенствование действующего порядка легализации самовольно занятых земельных участков, предусмотренного статьей 3 Закона Республики Беларусь от 18 июля 2022 г. № 195-З «Об изменении кодексов» (далее – Закон № 195-З);
уточнение норм законов Республики Беларусь от 20 июня 2008 г. № 345-З «Об ипотеке» (далее – Закон № 345-З) и от 22 июля 2002 г. № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З).
1. Наиболее значимые изменения КоЗ, предусмотренные Законом № 149-З.
Терминологический аппарат КоЗ.
Для однозначного понимания норм законодательства об охране и использовании земель, связанных с предоставлением дополнительных земельных участков, даны определения смежного и дополнительного земельных участков.
Смежные земельные участки – это земельные участки, имеющие общую границу или ее часть (подпункт 1.491 пункта 1 статьи 1 КоЗ). Под дополнительным земельным участком понимается смежный земельный участок, который предоставляется дополнительно к используемому земельному участку на том же виде права (подпункт 1.11 пункта 1 статьи 1 КоЗ). При этом должны быть выполнены два требования:
- соблюдены предельные размеры земельных участков, установленные статьей 46 КоЗ;
- невозможность использования в качестве самостоятельного земельного участка с учетом градостроительных регламентов, требований к планировке и застройке территории населенных пунктов и требований по обеспечению пожарной безопасности, установленных строительными нормами, природоохранных, санитарно-эпидемиологических требований и требований законодательства в области защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера. Данное требование не распространяется на случаи, указанные в абзаце третьем части первой подпункта 1.17 пункта 1 статьи 42 и подпункте 12.1 пункта 12 статьи 44 КоЗ.
Также определен термин «незавершенное незаконсервированное капитальное строение». Это объект, имеющий прочную связь с землей, строительство которого в качестве капитального строения (здания, сооружения) разрешено в соответствии с законодательством, но не завершено и создание которого не зарегистрировано в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (подпункт 1.361 пункта 1 статьи 1 КоЗ). В свою очередь, под незавершенным законсервированным капитальным строением понимается законсервированный объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством, но не завершено, имеющий прочную связь с землей, местонахождение, размеры которого описаны в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (подпункт 1.11 пункта 1 статьи 1 Закона № 133-З).
Для целей регулирования КоЗ к сельскохозяйственным организациям отнесены юридические лица, осуществляющие или планирующие осуществлять производство продукции растениеводства и (или) животноводства (подпункт 1.481 пункта 1 статьи 1 КоЗ).
Кроме того, в определения ряда терминов («земельный участок», «землепользование», «кадастровая стоимость земель, земельного участка», «целевое назначение земельного участка» и др.) внесены корректировки уточняющего характера.
Объекты и субъектный состав земельных отношений. Виды прав на земельные участки.
К объектам земельных отношений отнесены не только земельные участки, но и их части (статья 3 КоЗ). Из субъектов земельных отношений исключены представительства иностранных юридических лиц (статья 4 КоЗ), поскольку согласно статье 5 Закона № 133-З собственниками недвижимого имущества и обладателями иных прав в отношении недвижимого имущества, а также лицами, претендующими на приобретение прав в отношении недвижимого имущества, могут быть только иностранные юридические лица. Перечень видов прав, установленный статьей 13 КоЗ, дополнен земельными сервитутами.
Исходя из сложившейся практики, в целях исключения пробела правового регулирования в пункте 3 статьи 13 КоЗ конкретизировано, что земельный участок независимо от вида права на него может принадлежать нескольким землепользователям либо находиться у них на общем долевом праве (с определением доли каждого землепользователя в праве) или общем совместном праве (без определения таких долей).
При возникновении общего долевого права на земельный участок, в том числе на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в общей собственности землепользователей и (или) принадлежащие разным землепользователям, права и обязанности в отношении этого земельного участка землепользователи осуществляют пропорционально зарегистрированным долям в праве на него (пункт 9 статьи 84 КоЗ).
Законом № 149-З урегулирована ситуация, когда доли в общем долевом праве на земельный участок не зарегистрированы:
- права и обязанности в отношении земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в общей долевой собственности землепользователей либо в котором возникли отношения по совместному домовладению, последние осуществляют пропорционально своим долям в праве собственности на этот объект недвижимого имущества либо долям в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения;
- права и обязанности в отношении земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие разным землепользователям, в том числе находящиеся (все или некоторые из них) в их общей долевой собственности, последние осуществляют пропорционально отношению суммы площади застройки принадлежащих каждому из них объектов недвижимого имущества, включая площадь застройки их составных частей и принадлежностей, расположенных на этом земельном участке, и площади застройки находящихся в общей долевой собственности объектов недвижимого имущества, расположенных на этом земельном участке, соответствующей доле каждого землепользователя в праве общей собственности на такие объекты, к площади застройки всех объектов недвижимого имущества, включая площадь застройки их составных частей и принадлежностей, расположенных на этом земельном участке.
Изменение капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного и незаконсервированного капитального строения, их составных частей или принадлежностей не является основанием для изменения размера долей землепользователей в праве на земельный участок, на котором расположены эти объекты (пункт 11 статьи 84 КоЗ).
Общее совместное право на земельный участок возникает по основаниям, установленным законодательными актами для возникновения права общей совместной собственности. В соответствии с пунктом 10 статьи 84 КоЗ права и обязанности в отношении такого земельного участка землепользователи осуществляют сообща, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Компетенция государственных органов в области использования и охраны земель.
В подпункте 1.111 пункта 1 статьи 31 КоЗ существенно расширена компетенция районных исполнительных комитетов, которые при изъятии и предоставлении земельных участков для государственных нужд наделены полномочием принимать решения о:
- рассмотрении материалов предварительного согласования места размещения земельного участка без наличия заключений государственных органов, соответствующих организаций и согласования землепользователей (за исключением земельных участков, находящихся в частной собственности), в случае их непоступления в организацию по землеустройству в установленные сроки;
- отводе земельного участка одновременно со строительством объекта недвижимого имущества при наличии акта выбора места размещения земельного участка (если проводится предварительное согласование места его размещения) и утвержденной проектной документации на строительство объекта, выделяемые в ней очереди строительства. Указанное полномочие в отношении случаев предоставления земельных участков из сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения, лесных земель лесного фонда (природоохранных, рекреационно-оздоровительных и защитных лесов), земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения может быть реализовано при условии согласования с Президентом Республики Беларусь возможности предоставления таких земельных участков;
- предоставлении земельных участков без включения их в перечни свободных (незанятых) земельных участков и земельных участков для реализации инвестиционных проектов;
- освобождении при изъятии и предоставлении земельных участков для строительства и обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), финансируемых из республиканского и (или) местного бюджетов, от возмещения убытков, причиняемых государственным организациям, имущество которых находится в собственности административно-территориальных единиц и закреплено за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, и хозяйственным обществам, акции (доли в уставном фонде) которых находятся в собственности соответствующих административно-территориальных единиц (пропорционально доле административно-территориальной единицы в уставном фонде этих хозяйственных обществ).
Подчеркнем, что такие решения могут приниматься в исключительных случаях после рассмотрения областными исполнительными комитетами и согласования заместителями Премьер-министра Республики Беларусь в соответствии с распределением обязанностей.
Среди новелл также закрепление права структурных подразделений землеустройства местных исполнительных комитетов запрашивать в случае невозможности получения необходимых сведений из государственных информационных ресурсов (систем) у государственных органов, иных организаций, индивидуальных предпринимателей, граждан информацию, документы, в том числе содержащие персональные данные, а также сведения, составляющие охраняемую законом тайну (пункт 41 статьи 35 КоЗ).
Предоставление земельных участков в частную собственность.
Нормы статьи 14 КоЗ в части возможности нахождения земельных участков в частной собственности граждан Республики Беларусь не претерпели принципиальных изменений. Уточнено лишь, что земельные участки могут предоставляться в частную собственность гражданам Республики Беларусь также для строительства и обслуживания незарегистрированных квартир в блокированных жилых домах, принадлежащих им на законном основании (имеются договор, судебное постановление, иной документ, подтверждающий такое основание), если право на земельный участок для строительства и обслуживания иных квартир, зарегистрированных в соответствующих блокированных жилых домах, было оформлено в установленном порядке (подпункт 6.2 пункта 6 статьи 14 КоЗ).
С учетом практики правоприменения в пункте 4 статьи 14 КоЗ расширены и уточнены случаи нахождения земельных участков в частной собственности иностранных граждан и лиц без гражданства. В частности, к таким случаям относятся:
- получение ими земельного участка по наследству;
- предоставление им земельного участка, на котором расположены полученные ими по наследству жилой дом, дача, квартира в блокированном жилом доме или доля в праве собственности на эти объекты, если не была осуществлена государственная регистрация прав наследодателя на такой земельный участок;
- приобретение ими в период брака с гражданином Республики Беларусь в общую совместную собственность земельного участка и (или) расположенных на нем жилого дома, дачи, садового домика, квартиры в блокированном жилом доме, в том числе не завершенных строительством, или долей в праве собственности на эти объекты. Ранее такая возможность была только в случае одновременного приобретения земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, в том числе не завершенных строительством, но законсервированных. Также новым основанием является приобретение таких объектов или долей в праве собственности на них в результате определения долей участников общей совместной собственности в праве общей собственности;
- приобретение ими по иным основаниям, установленным законодательными актами, зарегистрированной доли в праве собственности на земельный участок и расположенной на нем квартиры в блокированном жилом доме или зарегистрированных долей в праве собственности на земельный участок и расположенные на нем жилой дом, дачу, садовый домик, квартиру в блокированном жилом доме либо признание за ними в судебном порядке права собственности на эти объекты. Обратим внимание, что к указанным объектам недвижимого имущества отнесены в том числе не завершенные строительством объекты, включая незаконсервированные;
- предоставление им дополнительного земельного участка.
Схожие основания предусмотрены и для права пожизненного наследуемого владения земельным участком в статье 16 КоЗ.
Право постоянного пользования земельным участком.
Дополнен перечень случаев, когда возможно предоставление земельных участков в постоянное пользование (статья 17 КоЗ). Так, земельные участки могут быть предоставлены на указанном праве юридическим лицам, осуществляющим производство сельскохозяйственной продукции, рыбоводство, предоставление услуг в области растениеводства и (или) животноводства, ветеринарных, мелиоративных услуг и (или) услуг по обслуживанию сельского хозяйства, проведение научных исследований в области сельского хозяйства, ведущим лесное хозяйство, иным государственным организациям для строительства и обслуживания жилых домов, строительства и обслуживания квартир в блокированных жилых домах для работников таких организаций, работников организаций социально-культурной сферы (подпункт 2.13 пункта 2 статьи 17 КоЗ уточнен с учетом положений ряда актов Главы государства, в частности, указов Президента Республики Беларусь от 17 июня 2011 г. № 253 «Об отдельных вопросах купли-продажи жилых домов (квартир) сельскохозяйственных организаций», от 30 августа 2005 г. № 405 «О некоторых мерах по строительству жилых домов (квартир) в сельской местности» и др.). Кроме того, на праве постоянного пользования у юридических лиц могут находиться земельные участки, предоставленные в качестве дополнительных.
Не предусмотрено предоставление в постоянное пользование земельных участков:
- организациям для ведения подсобного сельского хозяйства;
- юридическим лицам для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов, в которых расположены нежилые помещения, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности;
- участникам совместного домовладения, организациям застройщиков, товариществам собственников, организациям, управляющим общим имуществом совместного домовладения, уполномоченным лицам по управлению общим имуществом совместного домовладения для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов повышенной комфортности и жилых домов, в которых расположены нежилые помещения, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности.
Аренда земельных участков.
Из статьи 19 КоЗ исключена возможность предоставления земельных участков в аренду представительствам иностранных юридических лиц.
К арендодателям земельных участков, находящихся в государственной собственности, отнесена также администрация Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий камень» в случае предоставления земельных участков совместной белорусско-китайской компании по развитию индустриального парка в границах данного парка.
Новацией Закона № 149-З является установление в пункте 121 статьи 85 КоЗ общего порядка продления срока действия договора аренды земельного участка. При желании заключить договор на новый срок арендатор обязан письменно уведомить об этом арендодателя не позднее чем за 2 месяца до истечения срока действия такого договора. При невыполнении арендатором данной обязанности по истечении срока действия договора аренды земельного участка договорные отношения сторон и право аренды земельного участка прекращаются. В этом случае государственная регистрация прекращения права аренды земельного участка не требуется.
Справочно.
В настоящее время в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности, применяется порядок продления срока пользования земельным участком, предоставленным в аренду, установленный главой 9 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13 января 2023 г. № 32.
Предоставление земельных участков из особо ценных категорий и видов земель для целей, не связанных с назначением этих земель.
В первую очередь обратим внимание на расширение перечня земель, в отношении которых требуется согласование с Президентом Республики Беларусь возможности их предоставления для целей, не связанных с назначением этих земель (пункт 4 статьи 49 КоЗ). В частности, к ним отнесены земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения. В связи с этим потребуется получение заключений о возможности изъятия и предоставления земельного участка от Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды при изъятии земельного участка из земель природоохранного и рекреационного назначения; Министерства здравоохранения при изъятии земельного участка из земель оздоровительного назначения; Министерства культуры при изъятии земельного участка из земель историко-культурного назначения.
Из пункта 8 статьи 49 КоЗ исключен запрет на предоставление земельных участков для добычи полезных ископаемых до осуществления рекультивации земель на ранее отведенных земельных участках, в которых миновала надобность, и приведения их в надлежащее состояние. При этом закреплена норма о недопустимости размещения объектов внутрихозяйственного строительства на сельскохозяйственных землях сельскохозяйственного назначения с баллом плодородия почв выше среднего балла плодородия почв по району. Исключение составляют случаи увеличения площади застройки существующих объектов внутрихозяйственного строительства.
Справочно.
Под объектами внутрихозяйственного строительства понимаются капитальные строения (здания, сооружения), инженерная и транспортная инфраструктура, необходимая для обеспечения их функционирования, возводимые сельскохозяйственными организациями в границах земельных участков, предоставленных им для ведения сельского хозяйства, для исследовательских и (или) учебных целей в области сельского хозяйства, а также юридическими лицами, ведущими лесное хозяйство, иными организациями в границах земельных участков, предоставленных им для ведения лесного хозяйства, для исследовательских и (или) учебных целей в области лесного хозяйства.
Плата за земельные участки и за право аренды земельных участков.
Существенно изменены статьи 36 и 37 КоЗ, регулирующие вопросы взимания платы за земельные участки и за право аренды земельных участков.
В частности, в статье 36 КоЗ конкретизирован порядок взимания платы при совершении сделок и иных действий с земельными участками (пункт 2 статьи 10, пункт 4 статьи 11, пункт 4 статьи 61 и пункт 2 статьи 66 КоЗ). В соответствии с пунктом 2 статьи 36 КоЗ внесение платы на территориях, определенных областными и Минским городским исполнительными комитетами, осуществляется:
если земельный участок принадлежит не на праве частной собственности – по рыночной стоимости, но не ниже кадастровой стоимости;
если земельный участок находится в частной собственности – в размере разницы между рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью земельного участка (если рыночная стоимость превышает кадастровую стоимость).
На иных территориях плата вносится по кадастровой стоимости земельных участков без предоставления рассрочки. Если земельный участок приобретен в частную собственность по стоимости, определенной законодательством на момент его приобретения, то внесение платы по кадастровой стоимости земельного участка не требуется. В случаях, определенных подпунктом 4.2 пункта 4 статьи 10, подпунктом 6.2 пункта 6 статьи 11 и подпунктом 2.4 пункта 2 статьи 66 КоЗ, пунктом 1 статьи 3 Закона Республики Беларусь от 18 июля 2022 г. № 195-З «Об изменении кодексов», когда плата вносилась в размере 100, 80, 50 и 20 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, вносится недостающая часть в размере разницы между кадастровой стоимостью земельного участка и внесенной ранее платой.
Рассрочка внесения платы не предоставляется. Если земельный участок ранее был предоставлен в частную собственность с рассрочкой, то плата вносится досрочно в полном объеме.
Важное для правоприменителей изменение закреплено в пункте 21 статьи 36 и пункте 21 статьи 37 КоЗ, в соответствии с которыми при необходимости принятия нескольких решений при совершении сделок или иных юридически значимых действий с земельным участком, если ранее уже была внесена плата по рыночной стоимости земельного участка, повторное внесение платы не требуется. Аналогичный подход предусмотрен и в отношении земельных участков, образованных в результате раздела такого земельного участка.
В случаях раздела и изменения целевого назначения земельного участка (пункт 2 статьи 10 и пункт 4 статьи 11 КоЗ) не требуется внесение платы за земельный участок землепользователями, которые приобрели его в частную собственность по результатам аукциона либо к которым перешло право частной собственности на такой земельный участок. Аналогично в отношении земельных участков, приобретенных по результатам аукциона в аренду на срок 99 лет, а также случаев перехода права аренды. При предоставлении дополнительного земельного участка в связи с необходимостью увеличения размера и изменения границы земельного участка, предоставленного по результатам аукциона (пункт 5 статьи 12 КоЗ), плата за дополнительный земельный участок вносится в общем порядке в соответствии с подпунктами 2.1 и 2.3 пункта 2 статьи 36 КоЗ.
Если земельный участок ранее был приобретен в частную собственность по кадастровой стоимости или по стоимости, определенной законодательством, при подаче землепользователем заявлений о разрешении раздела земельного участка, совершения сделок, изменения целевого назначения размер платы определяется исходя из кадастровой стоимости этого земельного участка, действующей на дату подачи землепользователем соответствующих заявлений.
Следует иметь в виду, что в случае, если размер платы за земельный участок с учетом его нового целевого назначения окажется меньше, чем размер ранее внесенной платы, возврат разницы между этими суммами землепользователю не производится.
При предоставлении в частную собственность земельного участка, находившегося ранее на праве аренды, внесенная плата за право аренды земельного участка подлежит зачету в счет платы за земельный участок в сумме, соответствующей доле платы за право аренды, рассчитанной пропорционально оставшемуся сроку аренды. Если размер платы за право аренды превышает размер платы за земельный участок, предоставляемый в частную собственность, разница между этими суммами арендатору не возмещается.
В статье 37 КоЗ дополнен перечень случаев, когда не взимается плата за право аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых:
- при необходимости увеличения площади земельного участка, за исключением предоставленного по результатам аукциона, если дополнительный земельный участок является смежным с земельным участком землепользователя (подпункт 5.17 пункта 5 статьи 37 КоЗ);
- при продаже без торгов находящихся в государственной собственности нежилых капитальных строений (зданий, сооружений), в том числе незавершенных, и последующем предоставлении без проведения аукциона земельного участка в аренду для строительства и обслуживания таких объектов. Исключение составляют случаи, когда такие объекты расположены на территориях областных центров. При этом с учетом интересов региона и (или) государства областные исполнительные комитеты вправе определять иные территории, в пределах которых плата будет взиматься (пункт 8 статьи 37 КоЗ).
В случае предоставления юридическому лицу земельного участка для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома, в котором расположены нежилые помещения, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности, взимается плата за право аренды земельного участка, приходящаяся на его часть, соответствующую доле, занимаемой нежилыми помещениями, предназначенными для осуществления предпринимательской деятельности. В отношении части, занимаемой жилыми помещениями и иным имуществом, предназначенным для обслуживания жилых помещений, плата не взимается (подпункт 5.20 пункта 5 статьи 37 КоЗ).
Следует обратить внимание на исключение подпункта 5.19 пункта 5 из статьи 37 КоЗ, соответственно, при предоставлении земельных участков победителям аукциона с условиями на право строительства капитальных строений (зданий, сооружений), а также при последующем заключении на новый срок договора аренды земельного участка будет взиматься плата за право его аренды.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, не претерпел кардинальных изменений. В соответствии со статьей 42 КоЗ по общему правилу для изъятия и предоставления земельного участка требуются:
предварительное согласование места размещения земельного участка для строительства объекта.
Справочно.
Случаи, когда согласование не требуется, предусмотрены пунктами 8–91 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков;
разработка проекта отвода земельного участка, установление его границы и принятие решения об изъятии и предоставлении этого земельного участка.
Справочно.
Случаи, когда разработка проекта отвода земельного участка не требуется, предусмотрены пунктом 5 статьи 83 КоЗ, Указом Президента Республики Беларусь от 2 марта 2021 г. № 76 «Об оформлении правоудостоверяющих документов», пунктами 9 и 91 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков;
государственная регистрация создания земельного участка и возникновения прав, ограничений (обременений) прав на него.
Справочно.
Случаи, когда государственная регистрация не требуется, предусмотрены пунктами 2–4 статьи 22 КоЗ.
Сохранен преимущественно аукционный порядок предоставления земельных участков. При этом в пункте 1 статьи 42 КоЗ расширен перечень случаев предоставления земельных участков без аукциона:
- для рыбоводства при наличии предоставленных прудов и (или) обводненных карьеров, а также для ведения рыболовного хозяйства при наличии предоставленных рыболовных угодий;
- для строительства и обслуживания капитального строения (здания, сооружения) при приобретении права собственности на незавершенное незаконсервированное капитальное строение, материалы и другое имущество, из которых оно создано, за исключением самовольной постройки;
- для строительства и обслуживания незарегистрированных квартир в блокированных жилых домах, принадлежащих на законном основании (имеются договор, судебное постановление, иной документ), если было оформлено право на земельный участок для строительства и обслуживания иных квартир, зарегистрированных в соответствующих блокированных жилых домах.
Уточнены случаи предоставления без аукциона дополнительного земельного участка:
для использования его по целевому назначению, соответствующему целевому назначению используемого земельного участка (ранее только граждане);
для развития (расширения) производства товаров (выполнения работ, оказания услуг) путем строительства новых капитальных строений (зданий, сооружений) в целях развития существующего объекта.
При этом Минский городской исполнительный комитет вправе определять территории в границах г. Минска, на которых дополнительные земельные участки в указанных случаях предоставляются без проведения аукциона при условии внесения платы за предоставление земельного участка без проведения аукциона (вне зависимости от вида права, на котором он предоставляется) (пункт 3 статьи 42 КоЗ).
Также аукцион не проводится в случае, если объект недвижимого имущества, незавершенное незаконсервированное капитальное строение (доли в праве на них) приобретены при реализации имущества:
- изъятого, арестованного, конфискованного, обращенного в доход государства иным способом;
- на которое обращено взыскание в процессе принудительного исполнения судебных постановлений и иных исполнительных документов;
- в производстве по делам о несостоятельности или банкротстве;
- в связи с принудительным изъятием земельного участка по основаниям, предусмотренным законодательством об охране и использовании земель;
- в связи с изъятием путем выкупа бесхозяйственно содержимых недвижимых материальных историко-культурных ценностей.
При предоставлении земельного участка в аренду в указанном случае взимается плата за право аренды земельного участка.
Стоит обратить внимание на корректировку пункта 2 статьи 42 КоЗ, предоставляющей право областным исполнительным комитетам с учетом интересов региона или государства определять не только территории, в пределах которых земельные участки предоставляются без проведения аукциона, но также категории лиц, которым земельные участки могут предоставляться в таком порядке.
Предоставление земельных участков для реализации проектов ГЧП.
В соответствии с соглашением о государственно-частном партнерстве частному партнеру могут предоставляться земельные участки в аренду, постоянное или временное пользование для размещения объектов инфраструктуры, исполнения обязательств, предусмотренных соглашением (абзац второй пункта 1 статьи 25 Закона Республики Беларусь от 30 декабря 2015 г. № 345-З «О государственно-частном партнерстве»). Для реализации указанной нормы статья 17 КоЗ дополнена соответствующими положениями. Также предусмотрено, что земельные участки в таких случаях предоставляются в аренду без проведения аукциона и взимания платы за право аренды (статьи 37 и 42 КоЗ).
Предоставление земельных участков гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Законом № 149-З предусмотрено внеочередное предоставление земельного участка членам семей, в составе которых имеются дети-инвалиды в возрасте до 18 лет, или лицам из категории, определенной областным исполнительным комитетом, которые состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке последовательности включения в список лиц, желающих получить земельный участок для строительства и обслуживания жилого дома (пункт 2 статьи 47 КоЗ).
Новшеством также является закрепление в пункте 3 статьи 47 КоЗ возможности повторного предоставления земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, добровольно отказавшимся в силу уважительных причин от ранее предоставленного им земельного участка. К уважительным причинам отнесены заключение или расторжение брака, наличие статуса многодетной семьи, направление на работу (службу) в другую местность, изменение места жительства (выезд за пределы района) и иное.
Использование земель для размещения нестационарных объектов.
Законом № 149-З существенно скорректирован порядок размещения нестационарных объектов.
Справочно.
Нестационарные объекты – любые объекты, не являющиеся капитальными, вне зависимости от присоединения или неприсоединения их к инженерным коммуникациям, включая передвижные торговые объекты и передвижные объекты общественного питания (подпункт 1.37 пункта 1 статьи 1 КоЗ).
В настоящее время правовое регулирование данных отношений осуществляется в соответствии со статьей 59 КоЗ и Положением о порядке размещения (установки) нестационарных объектов на землях общего пользования, а также земельных участках, предоставленных юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13 января 2023 г. № 32.
Использование земельных участков для размещения нестационарных объектов вне зависимости от их целевого назначения и вида права на них возможно на:
- землях общего пользования населенных пунктов, землях, земельных участках, не относящихся к землям запаса и не предоставленных землепользователям;
- земельных участках, предоставленных юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.
Нестационарные объекты могут размещаться юридическими лицами и гражданами, осуществляющими индивидуальную предпринимательскую деятельность, без изъятия и предоставления земельных участков на основании решений местных исполнительных комитетов или администрации Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий камень».
Указанным выше Положением не урегулирован вопрос взимания платы за размещение нестационарных объектов, в связи с чем сложилась не единообразная практика взимания такой платы. В целях решения обозначенной проблемы в статье 59 КоЗ предусмотрено, что такая плата будет взиматься исходя из срока размещения нестационарных объектов на землях общего пользования населенных пунктов, землях, не относящихся к землям запаса и не предоставленных землепользователям.
Если срок размещения объекта составляет более 1 месяца, плата будет уплачиваться ежегодно. Исчисление платы осуществляется юридическим лицом или гражданином, осуществляющим индивидуальную предпринимательскую деятельность. Размер платы определяется исходя из площади земель, необходимой для размещения и обслуживания нестационарных объектов, и кадастровой стоимости этих земель, действующей на 1 января соответствующего календарного года, с учетом коэффициентов, определяемых местными Советами депутатов. Такая плата исчисляется пропорционально количеству месяцев, в течение которых разрешено размещение нестационарных объектов, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия решения о размещении нестационарных объектов, и прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором истекает срок, на который разрешено размещение нестационарных объектов.
Местные Советы депутатов вправе увеличивать (уменьшать) отдельным категориям плательщиков размер платы, а также освобождать от внесения ее (пункт 1 статьи 281 КоЗ). Исчисление платы за размещение нестационарных объектов в увеличенном (уменьшенном) размере производится с 1 января года, следующего за годом, в котором принято соответствующее решение, либо года, в котором такое решение принято, если это предусмотрено данным решением. При возникновении права на освобождение от уплаты платы такая льгота предоставляется с 1-го числа месяца, в котором возникло право на нее. При утрате права на освобождение от уплаты платы исчисление такой платы производится с 1-го числа месяца, следующего за месяцем утраты этого права. При этом месяцем, в котором утрачено право на такую льготу, является месяц, на который приходится последний день действия льготы.
Плата за размещение нестационарных объектов уплачивается в срок, установленный в решении о размещении нестационарных объектов.
В случае, если размещение нестационарных объектов осуществляется на срок менее 1 месяца, юридическим лицом и гражданином, осуществляющим индивидуальную предпринимательскую деятельность, единовременно в бюджет соответствующей административно-территориальной единицы уплачивается плата, определяемая пропорционально количеству календарных дней, в течение которых разрешено размещение нестационарных объектов, исходя из площади земель, необходимой для размещения и обслуживания таких объектов, и кадастровой стоимости этих земель, действующей на 1 января календарного года, в котором принято решение о размещении нестационарных объектов, с учетом коэффициентов, определяемых местными Советами депутатов. Размер и срок уплаты такой платы определяются в решениях о размещении нестационарных объектов.
Если размещение нестационарных объектов осуществляется по результатам аукциона, начальная цена предмета аукциона определяется исходя из площади земель, необходимой для размещения и обслуживания таких объектов, и кадастровой стоимости этих земель, действующей на дату утверждения начальной цены предмета аукциона, с учетом коэффициентов, определяемых местными Советами депутатов.
Размещение нестационарных объектов на земельных участках, предоставленных юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, осуществляется с разрешения этих землепользователей. При этом такой землепользователь вправе требовать внесения платы, размер которой определяется соглашением сторон.
Приобретение права на земельный участок, владение которым осуществляется в течение длительного времени.
В статье 56 КоЗ установлена возможность приобретения прав на земельный участок в силу приобретательной давности не только гражданами, но и индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. При этом конкретизирован перечень документов, которыми может подтверждаться добросовестность, открытость и непрерывность владения земельным участком. К последним, в частности, также отнесены разрешительная документация на строительство, технический паспорт на капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение.
Совершение юридически значимых действий с земельными участками (раздел, слияние, изменение целевого назначения, границы земельного участка и др.).
В статье 10 КоЗ конкретизировано, что делимым является земельный участок независимо от вида права на него. При этом раздел земельного участка возможен при сохранении целевого назначения и отсутствии нарушения градостроительных регламентов, требований к планировке и застройке территории населенных пунктов и требований по обеспечению пожарной безопасности, установленных строительными нормами, природоохранных и санитарно-эпидемиологических требований.
Слияние земельных участков может быть произведено, если они являются смежными, имеют одинаковые целевое назначение, вид права и срок его действия (в случае, если право является срочным), условия по внесению платы за право аренды земельных участков (в случае слияния земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставленных в аренду) и при этом не превышаются предельные размеры земельных участков, установленные статьей 46 КоЗ. Как и в случае раздела земельного участка, при слиянии требуется соблюдение градостроительных регламентов, требований к планировке и застройке территории населенных пунктов и требований по обеспечению пожарной безопасности, установленных строительными нормами, природоохранных и санитарно-эпидемиологических требований.
Исходя из пункта 2 статьи 11 КоЗ, при принятии местным исполнительным комитетом решения о разрешении проведения проектных и изыскательских работ и строительства на земельном участке, предоставленном для обслуживания капитального строения (здания, сооружения), одновременно изменяется целевое назначение земельного участка на строительство и обслуживание такого объекта (пункт 4 статьи 43 КоЗ). Если указанное решение предусматривает использование капитального строения (здания, сооружения) по новому назначению и земельный участок находится у землепользователя на праве постоянного или временного пользования, осуществляется изменение целевого назначения земельного участка одновременно с изменением вида права на земельный участок на право частной собственности или аренды с внесением соответственно платы за земельный участок или за право аренды с учетом нового целевого назначения земельного участка. Если в рассматриваемом случае земельный участок находится на праве аренды без внесения платы за право аренды, изменение целевого назначения земельного участка осуществляется с внесением платы за право аренды либо изменением вида права на право частной собственности с внесением платы за земельный участок.
Данные требования не распространяются на государственные организации и хозяйственные общества, более 50 процентов акций (долей в уставных фондах) которых принадлежит государству, а также на случаи предоставления земельных участков лицам для целей, определенных пунктом 5 статьи 37 КоЗ.
Изменение границы земельного участка допускается без изменения его площади, за исключением случаев:
- устранения ошибки технического характера;
- предоставления дополнительного земельного участка;
- изъятия части земельного участка для государственных нужд;
- в связи с добровольной передачей части земельного участка в государственную собственность, добровольным отказом от части земельного участка;
- изменения границы земельного участка в результате разрешения земельного спора (пункт 4 статьи 12 КоЗ).
Сделки с земельными участками и правами на них.
Порядок совершения сделок содержит ряд важных новелл.
Во-первых, в пункте 1 статьи 61 КоЗ предусмотрено, что земельный участок, находящийся в частной собственности, может быть внесен в качестве вклада в уставный фонд негосударственных юридических лиц Республики Беларусь. При этом совершение такой сделки возможно при сохранении целевого назначения земельного участка (пункт 2 статьи 61 КоЗ).
Во-вторых, уточнен порядок совершения сделок с земельными участками, предоставленными для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений) (пункт 4 статьи 61 КоЗ). Такие сделки до государственной регистрации создания соответствующих капитальных строений (зданий, сооружений) могут быть совершены после принятия решения о разрешении совершения сделки при соблюдении в совокупности следующих условий:
- изменение вида права на существующий земельный участок на право частной собственности (если он принадлежит заявителю на ином виде права) или на право аренды (если он в соответствии с законодательством не может быть предоставлен в частную собственность);
- внесение платы за земельный участок или платы за право аренды земельного участка;
- наличие инженерной и транспортной инфраструктуры, обеспечивающей минимально необходимый уровень инженерного оборудования земельных участков.
При этом исключено требование о необходимости соблюдения предельных размеров земельных участков, установленных статьей 46 КоЗ, а также градостроительных регламентов, природоохранных и санитарно-эпидемиологических требований, противопожарных, строительных и иных норм и правил.
Обращаем внимание на важное изменение – соблюдение указанных условий также потребуется при отчуждении незавершенного законсервированного капитального строения, в том числе расположенного на земельном участке, находящемся в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании, аренде.
Как и ранее, принятие решения о разрешении совершения сделки с земельными участками не требуется при отчуждении земельного участка:
- местному исполнительному комитету;
- землепользователем, приобретшим его в частную собственность по результатам аукциона, а также землепользователями, к которым перешло право частной собственности на такой земельный участок;
- в процессе принудительного исполнения судебных постановлений и иных исполнительных документов.
Отчуждение капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных (как законсервированных, так и незаконсервированных) капитальных строений, квартир в блокированном жилом доме, изолированных помещений в капитальном строении (здании, сооружении), в котором возникло совместное домовладение и управление общим имуществом которого осуществляется непосредственно участниками совместного домовладения, расположенных на арендуемых земельных участках, за право аренды которых взималась плата, осуществляется одновременно с передачей прав и обязанностей по таким договорам аренды земельного участка, за исключением случаев отчуждения этих объектов на снос.
В-третьих, с учетом предписаний статьи 165 ГК изменены правовые последствия несоблюдения требования о государственной регистрации сделок с земельными участками. Такие сделки будут считаться незаключенными (статья 63 КоЗ). Сделки, совершенные с несоблюдением формы, как и ранее, являются ничтожными и влекут за собой последствия их недействительности, предусмотренные гражданским законодательством.
Следует иметь в виду, что в случае признания недействительной (установления факта ничтожности) сделки с земельным участком, признания незаключенным договора недействительной является также государственная регистрация такой сделки и основанных на ней создания, изменения, прекращения существования земельного участка, возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав (пункт 6 статьи 12 Закона № 133-З). Установление таких последствий исключает необходимость обращения заинтересованными лицами в суд с соответствующими требованиями.
В-четвертых, внесено дополнение в пункт 1 статьи 66 КоЗ, предусматривающее распространение установленных данной статьей ограничений на отчуждение квартир в блокированных жилых домах, расположенных на земельных участках, предоставленных гражданам как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Ипотека и залог права аренды земельных участков.
Ключевым изменением правового регулирования ипотеки земельных участков является закрепление возможности ипотеки земельных участков и залога права аренды в качестве способа обеспечения исполнения обязательств перед банками по любым договорам, а не только по кредитным (статья 43 Закона № 345-З и пункт 1 статьи 64 КоЗ). Кроме того, из статьи 43 Закона № 345-З исключено требование о необходимости прилагать к договору об ипотеке земельного участка копии земельно-кадастрового плана (части плана) с нанесенными границами земельного участка или копии плана границ земельного участка, выданных организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Следует обратить внимание на изменение пункта 10 статьи 64 КоЗ, касающегося случаев передачи одного из капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на земельном участке. До передачи в ипотеку такого строения должна быть осуществлена государственная регистрация создания земельного участка, предоставленного для строительства и обслуживания подлежащего передаче в ипотеку капитального строения (здания, сооружения), и возникновения права на него.
Также немаловажной для практики правоприменения является конкретизация порядка передачи в ипотеку изолированных помещений (статья 47 Закона № 345-З).
Исходя из пункта 1 статьи 47 Закона № 345-З, передача в ипотеку изолированного помещения допускается только с одновременной передачей в ипотеку по тому же договору находящегося в частной собственности у залогодателя земельного участка либо с одновременным залогом права аренды соответствующего земельного участка, если за право аренды взималась плата. При этом в целях однозначного понимания специально оговорено, что данное правило применяется также при передаче в ипотеку квартиры в блокированном жилом доме. Если плата не взималась, то передача в ипотеку изолированного помещения осуществляется без залога права аренды на такой земельный участок.
Если в ипотеку передаются все принадлежащие одному землепользователю изолированные помещения, расположенные в капитальном строении (здании, сооружении), в котором возникло совместное домовладение и управление общим имуществом совместного домовладения осуществляется непосредственно участниками совместного домовладения, одновременно передается в залог доля в праве собственности на земельный участок или в праве его аренды, если за право аренды земельного участка взималась плата.
Ипотека одного либо нескольких из принадлежащих одному землепользователю изолированных помещений в капитальном строении (здании, сооружении) может осуществляться без ипотеки земельного участка, на котором расположено такое капитальное строение (здание, сооружение), или залога права его аренды.
Наследование земельных участков.
Законом № 149-З в новой редакции изложены статьи 67 и 68 КоЗ, которыми установлена обязанность наследников земельных участков, находящихся в частной собственности или пожизненном наследуемом владении, обратиться за государственной регистрацией перехода к ним права на переданный по наследству земельный участок по истечении установленного гражданским законодательством срока для принятия наследства (6 месяцев), но не позднее 18 месяцев со времени открытия наследства, а наследников прав и обязанностей по договору аренды земельных участков – в срок, установленный законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Этот срок может быть продлен судом или местным исполнительным комитетом по заявлению наследника, но не более чем на 6 месяцев, если у наследника имелась уважительная причина, препятствовавшая ему выполнить указанную обязанность.
Данная обязанность у наследников не возникает в случае, если документы для государственной регистрации направляются нотариусом. В случае отказа в совершении регистрационного действия на основании документов, направленных нотариусом, наследники земельных участков обязаны обратиться за государственной регистрацией перехода права на них в течение 6 месяцев с даты принятия решения об отказе в совершении регистрационного действия. Этот срок также может быть продлен судом или местным исполнительным комитетом не более чем на 6 месяцев при наличии уважительной причины.
В данном контексте уместно напомнить, что несоблюдение наследниками срока обращения за государственной регистрацией перехода прав на земельный участок является основанием для прекращения соответствующего права на этот земельный участок (подпункт 2.11 пункта 2 статьи 75 и пункт 3 статьи 77 КоЗ). Отдельно отметим введение в пункте 2 статьи 79 КоЗ нового основания прекращения права аренды земельного участка при неисполнении наследником арендатора указанной обязанности.
Переход прав на земельные участки при переходе прав на расположенные на них объекты недвижимого имущества.
Изложена в новой редакции статья 70 КоЗ, определяющая порядок перехода прав на земельные участки.
Сохранено общее правило о том, что при переходе прав на объекты недвижимости к их приобретателям переходят права на земельные участки, на которых они расположены, за исключением случаев отчуждения объектов недвижимости на снос. При этом, если размер переходящей доли в праве пожизненного наследуемого владения, постоянного или временного пользования, аренды земельного участка, за право которой плата не взималась, не соответствует размеру доли в этом праве, принадлежащей землепользователю, от которого переходит эта доля в праве, размер переходящей доли в праве определяется решением местного исполнительного комитета либо администрации СЭЗ.
Если при переходе прав не изменяются целевое назначение земельного участка, вид права на него, его размер и граница, то государственная регистрация перехода права на земельный участок (доли в праве на него) осуществляется на основании документов, представленных для осуществления государственной регистрации перехода права на объект недвижимости, а если изменяется размер доли в праве на земельный участок также на основании соответствующего решения.
При переходе права на расположенный на земельном участке объект недвижимости, если изменяются целевое назначение земельного участка, его размер, граница и (или) вид права на него, местный исполнительный комитет или администрация СЭЗ принимают решение о прекращении права (доли в праве) землепользователя на этот участок и предоставлении его другому лицу независимо от согласия землепользователя, в том числе право (доля в праве) которого подлежит прекращению.
Еще одним значимым нововведением является регламентация порядка перехода прав на земельные участки в случаях:
- раздела объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащем одному из участников общей совместной собственности;
- определения долей в праве общей собственности на объект недвижимости или изменения режима общей совместной собственности на собственность одного лица;
- наследования объекта недвижимости лицом, к которому не переходят по наследству земельный участок или права и обязанности по договору аренды земельного участка.
Справочно.
Под объектами недвижимости понимаются капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, квартиры в блокированном жилом доме, изолированные помещения в капитальном строении (здании, сооружении), в котором возникло совместное домовладение и управление общим имуществом которого осуществляется непосредственно участниками совместного домовладения.
В таких случаях право на земельный участок (доля в таком праве) будет переходить к приобретателю объекта недвижимости независимо от согласия землепользователя либо его наследников. При этом предусмотрено, что такое лицо обязано выплатить землепользователю либо его наследникам денежную компенсацию в размере рыночной стоимости земельного участка либо права аренды земельного участка (доли в праве на него). Иной порядок выплаты компенсации может быть установлен соглашением сторон.
Прекращение прав на земельные участки.
В статье 75 КоЗ расширены основания прекращения права частной собственности на земельный участок:
- при наличии оснований для прекращения права землепользователя на земельный участок и (или) предоставления его иному лицу. В частности, к таким основаниям можно отнести приобретение права на земельный участок, владение которым осуществляется в течение длительного времени и др.;
- при изменении вида права на земельный участок;
- при обращении в доход государства изъятого, арестованного, обращенного в доход государства иным способом земельного участка в случаях, предусмотренных законодательными актами.
Кроме того, уточнен порядок реализации прав собственников при принудительном изъятии земельного участка за нарушение законодательства об охране и использовании земель. В сравнении с ранее действовавшим подходом, когда требовалось проведение публичных торгов, в пункте 5 статьи 75 КоЗ предусмотрено возмещение вне зависимости от их проведения. Бывшему собственнику такого земельного участка будет возмещаться сумма, уплаченная им при приобретении земельного участка, увеличенная с учетом инфляции.
Права и обязанности землепользователей.
Во-первых, обратим внимание на важное для граждан расширение прав по ведению огородничества. В новой редакции пункта 8 статьи 84 КоЗ закреплено право на предоставленном для этой цели земельном участке размещать временные ограждения, прочно связанные с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Такие ограждения не подлежат государственной регистрации в качестве объектов недвижимого имущества, не включаются в их состав как принадлежности и в случае прекращения прав на земельный участок демонтируются за счет землепользователя. Также в статье 55 КоЗ конкретизировано, что на земельных участках для огородничества граждане вправе выращивать помимо овощей, картофеля, ягодных и иных сельскохозяйственных культур многолетние культуры, а также древесные растения сельскохозяйственного назначения.
Вторая корректировка связана с внесением изменений в пункт 12 статьи 84 КоЗ. В целях минимизации рисков возникновения негативных последствий для иных землепользователей установлен дополнительный запрет на размещение на земельных участках, предоставленных для строительства и обслуживания жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме, ведения личного подсобного хозяйства, при осуществлении на таких участках предпринимательской деятельности:
- объектов, которые являются источниками выделения вредных веществ, шума, инфразвука, ультразвука, вибрации, электрических, электромагнитных, магнитных полей в размерах, превышающих установленные нормативы, оказывают иное вредное воздействие на окружающую среду, могут привести к распространению инфекционных заболеваний и (или) нарушению благоприятных и безопасных условий жизнедеятельности;
- иных объектов, запрещенных к размещению в жилой застройке законодательством либо размещение которых приведет к нарушению требований к планировке и застройке территории населенных пунктов, требований законодательства в области защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и др.
Исходя из предписаний пункта 19 Положения о садоводческом товариществе, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 30 мая 2023 г. № 155, в пункте 13 статьи 85 КоЗ закреплена обязанность произвести в течение 1 года отчуждение земельного участка, расположенного в садоводческом товариществе, не только при выбытии или исключении из членов садоводческого товарищества, а также при отказе наследников или иных лиц, являющихся участниками долевой собственности на земельный участок, от вступления в состав членов садоводческого товарищества. Аналогичная обязанность предусмотрена в отношении дачных кооперативов. Невыполнение указанной обязанности по истечении 1 года со дня такого отказа является основанием для прекращения соответствующего права на земельный участок (подпункт 2.9 пункта 2 статьи 75, пункт 1 статьи 77 и пункт 1 статьи 79 КоЗ).
В пункте 16 статьи 85 КоЗ предусмотрена новая обязанность землепользователей по обращению за государственной регистрацией создания земельных участков, необходимых для строительства и обслуживания отчуждаемых незавершенных законсервированных капитальных строений.
Если обращение взыскания на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные капитальные строения (как законсервированные, так и незаконсервированные) осуществляется в процессе принудительного исполнения судебных постановлений и иных исполнительных документов либо отчуждение производится в производстве по делам о несостоятельности или банкротстве до начала реализации таких объектов судебный исполнитель, а также антикризисный управляющий (от имени землепользователя) вправе обратиться за государственной регистрацией создания земельных участков, необходимых для строительства и обслуживания реализуемых объектов, если это не приведет к нарушению установленных требований законодательства.
Защита прав землепользователей. Земельные споры.
Новым в сфере защиты прав землепользователей является установление в пункте 3 статьи 86 КоЗ срока для обжалования решений государственных органов, действий (бездействия) их должностных лиц в сфере земельных отношений в вышестоящие государственные органы и (или) в суд – в течение 3 лет с даты принятия таких решений, совершения действий (установления факта бездействия).
В статье 108 КоЗ расширены категории земельных споров, разрешаемых местными исполнительными органами и судами. В частности, дополнительно к ныне закрепленным земельные споры будут разрешаться:
- Минским городским, городскими (городов областного подчинения), районными исполнительными комитетами в случаях, если фиксированная граница устанавливалась и не может быть восстановлена, независимо от осуществления государственной регистрации этих земельных участков и прав на них;
- судами между лицами, имеющими незавершенные незаконсервированные капитальные строения в общей собственности.
Порядок рассмотрения земельных споров, закрепленный в статье 109 КоЗ, не изменен. При этом в целях реализации положений подпункта 4.4 пункта 4 статьи 27 Закона № 133-З КоЗ дополнен нормами о сроке направления местным исполнительным комитетом или судом информации о земельном споре в территориальную организацию по государственной регистрации (пункты 7 и 8 статьи 109 КоЗ).
Еще одним важным нововведением в рассматриваемой сфере является установление срока обжалования решения по земельному спору в вышестоящий исполнительный комитет или в суд – в течение 1 месяца со дня получения такого решения (пункт 1 статьи 110 КоЗ).
Самовольное занятие земельного участка.
Самовольным занятием является использование земельного участка (его части) без документа, удостоверяющего право на него. В пункте 1 статьи 87 КоЗ расширены случаи использования земельных участков, которые не признаются самовольным занятием:
- при отводе земельного участка одновременно со строительством объекта недвижимого имущества при наличии акта выбора места размещения земельного участка (если проводится предварительное согласование места его размещения) и утвержденной проектной документации на строительство объекта (подпункт 1.21 пункта 1);
- использование гражданами, индивидуальными предпринимателями, юридическими лицами земельного участка, на котором расположены возведенные или приобретенные ими в установленном порядке капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные и незаконсервированное капитальные строения (подпункт 1.31 пункта 1).
Изменения КоЗ вступят в силу через шесть месяцев после официального опубликования Закона № 149-З.
2. Совершенствование порядка легализации самовольно занятых земельных участков.
Законом № 149-З изложена в новой редакции статья 3 Закона № 195-З, в соответствии с которой в настоящее время осуществляется земельная амнистия. Основные ее корректировки коснулись следующего.
Новацией является продление срока приобретения земельных участков с понижающими коэффициентами в частную собственность или аренду до 1 января 2028 года. Особо следует отметить установление возможности льготного приобретения земельных участков не только для самих землепользователей, но и их наследников и правопреемников в случае подачи ими до 1 января 2028 г. заявления в местный исполнительный комитет о предоставлении таких земельных участков (пункт 1 статьи 3 Закона № 195-З).
Плата за право легализации установлена в размере кадастровой стоимости земельного участка (его части), действующей на дату подачи заявления о принятии соответствующего решения. По заявлению заинтересованного лица местным исполнительным комитетом может быть предоставлена рассрочка внесения такой платы на срок до 5 лет. От внесения платы за право легализации освобождены государственные органы и иные бюджетные организации, религиозные организации.
Условия легализации, предусмотренные пунктом 3 статьи 3 Закона № 195-З, в целом не претерпели существенных изменений. Вместе с тем предусмотрено, что сохранение самовольно возведенного объекта, в том числе не завершенного строительством, и изменение целевого назначения земельного участка может быть с отступлением от утвержденного градостроительного проекта детального планирования при наличии заключения структурного подразделения местного исполнительного комитета, осуществляющего полномочия в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, о возможности размещения такого объекта. При этом должны соблюдаться требования к планировке и застройке территории населенных пунктов, по обеспечению пожарной безопасности, природоохранные, санитарно-эпидемиологические требования и требования законодательства в области защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, что подтверждается заключением постоянно действующей комиссии местного исполнительного комитета по рассмотрению вопросов самовольного строительства.
В отношении легализации земельных участков для коллективного садоводства введено новое условие – наличие документов, подтверждающих предоставление (приобретение) земельного участка для указанной цели (пункт 11 статьи 3 Закона № 195-З). При отсутствии таких документов оформление правоудостоверяющего документа на земельный участок будет осуществляться при соблюдении условий легализации, определенных пунктом 3 статьи 3 Закона № 195-З.
Значительно расширены права местных исполнительных комитетов в части возможности предоставления земельных участков при выявлении имевших место до 1 сентября 2022 г. случаев их самовольного занятия.
Прежде всего, областные, Минский городской исполнительные комитеты наделены правом принимать решения о предоставлении земельного участка при его самовольном занятии без согласования с Президентом Республики Беларусь, за исключением случаев предоставления сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения и лесных земель лесного фонда (подпункт 2.2 пункта 2 статьи 3 Закона № 195-З).
Во-вторых, местные исполнительные комитеты вправе в случаях возведения гражданами хозяйственных построек, гаражей на земельных участках, не являющихся смежными с земельными участками иных землепользователей, предоставлять такие участки площадью, необходимой для их обслуживания, без учета предельных размеров, установленных статьей 46 КоЗ, при соблюдении условий легализации, определенных пунктом 3 статьи 3 Закона № 195-З. Таким же образом могут быть предоставлены дополнительные земельные участки для строительства и обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений) в случаях самовольного занятия частей земельных участков.
В-третьих, при выявлении случаев самовольного занятия гражданами земельных участков, используемых для выращивания сельскохозяйственных культур и иных насаждений или ведения личного подсобного хозяйства, местные исполнительные комитеты вправе предоставить гражданам такие земельные участки по фактическому пользованию (пункт 8 статьи 3 Закона № 195-З). При этом не требуются:
- включение земельных участков в перечни свободных (незанятых) земельных участков и проведение аукциона;
- внесение платы за право легализации;
- освобождение земельных участков от сельскохозяйственных культур и насаждений;
- демонтаж ограждений, временных строений, если земельный участок был предоставлен прежнему землепользователю во временное пользование или аренду для огородничества, выращивания сельскохозяйственных культур и срок пользования или аренды земельного участка истек, либо соответствующих целевому назначению земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства.
В-четвертых, земельные участки могут быть предоставлены гаражным кооперативам при соблюдении условий легализации, определенных пунктом 3 статьи 3 Закона № 195-З. Гаражный кооператив формируется из числа граждан, которые самовольно заняли земельные участки для строительства и обслуживания гаражей, расположенных в непосредственной близости (пункт 9 статьи 3 Закона № 195-З).
Законом № 149-З также предусмотрена возможность легализации самовольно размещенных нестационарных объектов (пункт 7 статьи 3 Закона № 195-З) при соблюдении в совокупности следующих условий:
- отсутствует нарушение градостроительных регламентов;имеется согласие землепользователей занятого земельного участка (его части);
- на рассмотрении в суде отсутствует спор в отношении нестационарного объекта, а также отсутствует исполнительный документ, обязывающий совершить определенные действия в отношении нестационарного объекта;
- произведено в полном объеме возмещение потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства;
- в местный бюджет внесена плата за право легализации в размере кадастровой стоимости земельного участка, которая определяется исходя из площади земельного участка, необходимой для размещения и обслуживания нестационарного объекта.
Во всех случаях заявление о принятии соответствующего решения должно быть подано заинтересованным лицом до 1 января 2028 г. В случае необращения в указанный срок, а также если самовольное строительство было осуществлено после 1 сентября 2022 г., решения в отношении самовольного строительства принимаются в общем порядке в соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь (часть первая пункта 14 статьи 3 Закона № 195-З). При этом предусмотрена обязанность внесения в местный бюджет платы за право легализации самовольного строительства с нарушением границы земельного участка, а также на земельном участке, используемом не по целевому назначению. Если областным (Минским городским) исполнительным комитетом принято решение о легализации такого строительства, заинтересованное лицо должно внести плату до начала оформления материалов об изъятии и предоставлении (изменении целевого назначения) земельного участка.
Нормы, предусматривающие изменение порядка легализации земельных участков, вступили в силу после официального опубликования Закона № 149-З.
3. Корректировка Закона № 133-З.
Изменения Закона № 133-З обусловлены практикой применения данного Закона и сводятся к следующему.
Согласно пункту 4 статьи 11 Закона № 133-З государственная регистрация возникновения прав, ограничений (обременений) прав на капитальное строение не может осуществляться ранее государственной регистрации возникновения прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок, на котором оно расположено. Указанное правило также касается последовательности государственной регистрации в отношении незавершенного законсервированного капитального строения.
Закреплено право садоводческих товариществ, дачных и гаражных кооперативов, кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок, товариществ собственников получать информацию из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним о правообладателях объектов недвижимого имущества на основании договора на предоставление такой информации, заключаемого с организацией по государственной регистрации (пункт 7 статьи 33 Закона № 133-З). Данное нововведение позволит таким юридическим лицам получать актуальную информацию о собственниках объектов недвижимости, расположенных на их территориях. Также в подпункте 3.2 пункта 3 статьи 41 Закона № 133-З предусмотрена обязанность регистратора уведомлять указанные организации о переходе прав не только на капитальные строения, но и земельные участки.
С учетом особого статуса Белорусской атомной электростанции Законом № 149-З установлена обязанность направления регистратором в территориальное подразделение органа государственной безопасности информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, расположенное в зоне безопасности с особым правовым режимом на территории, прилегающей к БелАЭС (статьи 40 и 41 Закона № 133-З).
Нововведение в части определения момента государственной регистрации в случаях, когда документы направляются нотариусом, предусмотрено в статье 43 Закона № 133-З. Таким моментом будут считаться время и дата приема документов, представленных для осуществления государственной регистрации. Также уточнено, что за государственную регистрацию, осуществляемую на основании документов, направленных нотариусом, взимается плата в размерах, определенных в соответствии с законодательством об административных процедурах (пункт 2 статьи 44 Закона № 133-З).
Особо следует отметить расширение оснований для государственной регистрации создания недвижимого имущества (статья 48 Закона № 133-З), к которым, в частности, отнесены осуществленные до 8 мая 2003 г. возведение и ввод в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), создание и ввод в эксплуатацию изолированного помещения, машино-места, в отношении которых в государственных организациях, осуществлявших регистрацию (учет) недвижимого имущества до вступления в силу Закона № 133-З, отсутствовала необходимая для заведения регистрационного дела и внесения записей в регистрационную книгу информация. Напомним, что создание таких объектов и возникновение прав, ограничений (обременений) прав на них подлежат государственной регистрации до 1 января 2031 г.
Предусмотрена возможность нотариального удостоверения либо удостоверения регистратором документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, заключаемых юридическими лицами (пункт 2 статьи 74 Закона № 133-З).
Как представляется, положения Закона № 149-З позволят обеспечить более эффективное, соответствующее современным реалиям правовое регулирование земельных отношений, а также устранить существующие проблемы в практике применения КоЗ и рассмотренных законов.
ШАРШУН Е.В.,начальник отдела гражданского, хозяйственного и экологического законодательства
главного управления законодательства о гражданских, финансово-экономических и экологических отношениях
Национального центра законодательства и правовой информации Республики Беларусь
С иными материалами правоприменительной практики можно ознакомиться в системах «ЭТАЛОН» и «ЭТАЛОН-ONLINE»
Вопросы применения кассового оборудования отдельными субъектами хозяйствования. Комментарий МНС 
Новое в законодательстве об автомобильных дорогах и дорожной деятельности 
О представлении сведений в налоговые органы. Комментарий МНС к постановлению от 29 мая 2026 г. № 20 
Комментарий к новой редакции Водного кодекса Республики Беларусь 
МНС – об опционе на заключение договора купли-продажи