ПОСТАНОВЛЕНИЕ СОВЕТА МИНИСТРОВ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
7 марта 2025 г. № 144
О Концепции государственной жилищной политики Республики Беларусь до 2030 года
Совет Министров Республики Беларусь ПОСТАНОВЛЯЕТ:
1. Утвердить Концепцию государственной жилищной политики Республики Беларусь до 2030 года (прилагается).
2. Министерству архитектуры и строительства:
в двухмесячный срок совместно с заинтересованными республиканскими органами государственного управления, облисполкомами и Минским горисполкомом разработать и внести в Совет Министров Республики Беларусь план мероприятий по реализации положений Концепции государственной жилищной политики Республики Беларусь до 2030 года;
осуществлять координацию деятельности республиканских органов государственного управления, облисполкомов и Минского горисполкома по реализации настоящего постановления.
3. Настоящее постановление вступает в силу после его официального опубликования.
Премьер-министр Республики Беларусь |
Р.Головченко |
|
УТВЕРЖДЕНО Постановление 07.03.2025 № 144 |
КОНЦЕПЦИЯ
государственной жилищной политики Республики Беларусь до 2030 года
ГЛАВА 1
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящей Концепцией определяются основные направления государственной жилищной политики Республики Беларусь до 2030 года.
Государственная жилищная политика в области обеспечения граждан жильем – это совместная деятельность республиканских органов государственного управления и местных исполнительных и распорядительных органов, направленная на создание эффективных механизмов, способствующих решению гражданами их жилищных вопросов.
Реализация государственной жилищной политики осуществляется путем:
совершенствования нормативного правового регулирования;
взаимодействия республиканских органов государственного управления, местных исполнительных и распорядительных органов, юридических лиц и граждан;
утверждения программных документов долгосрочного и среднесрочного планирования, направленных на достижение целей и решение задач государственной жилищной политики;
проведения мониторинга выполнения основных направлений государственной жилищной политики по техническим и экономическим показателям результативности государственной жилищной политики в области обеспечения граждан жильем, соответствующим критериям доступности, комфортности и благоустройства.
ГЛАВА 2
АНАЛИЗ ТЕКУЩЕЙ СИТУАЦИИ
Оценка текущего состояния жилищного фонда
По данным государственной статистической отчетности, общая площадь жилых помещений на конец 2023 года в Республике Беларусь составила 273,6 млн. кв. метров и стабильно прирастает на 3,5 млн. кв. метров ежегодно.
Государственный жилищный фонд составляет 5,8 процента от общего объема, или 15,9 млн. кв. метров, что говорит об ограниченных возможностях государства в проявлении гибкости при осуществлении жилищной политики.
В стране числится 110 тыс. жилых домов площадью 5,95 млн. кв. метров, в которых никто не зарегистрирован и не проживает, а также 17,3 тыс. пустующих квартир площадью 904 тыс. кв. метров, в том числе 4,9 тыс. квартир государственного жилищного фонда.
Общая площадь жилых домов, находящихся в ветхом или аварийном состоянии, составляет 190 тыс. кв. метров, 66,3 процента из которых находятся в сельской местности.
Несмотря на высокий уровень благоустройства жилищного фонда, в республике остается 9,4 процента жилья, не оборудованного водопроводом, 11 процентов – канализацией, 19,7 процента – горячим водоснабжением.
На конец 2023 года насчитывалось 4,4 млн. жилых помещений и 4,5 млн. домохозяйств, что свидетельствует об оптимальном соотношении потребности в жилье и наличии жилищного фонда в среднем по стране.
Таким образом, основное внимание государства должно быть обращено не на валовые показатели строительства жилья, а на обеспечение им отдельных категорий граждан, нуждающихся в государственной поддержке, а также на реновацию* существующих жилых домов, непригодных для проживания.
______________________________
* Для целей настоящей Концепции под реновацией жилья понимается улучшение технико-экономических характеристик существующих жилых домов либо возведение новых жилых домов взамен сносимых, в том числе с использованием существующих фундаментов и инженерных сетей.
Фонд жилых помещений социального пользования низкий и состоит всего из 1,39 млн. кв. метров. В связи с этим стабильное количество нуждающихся в таком жилье составляет около 32,1 тыс. граждан.
Оценка текущего состояния жилищного фонда указывает на наличие следующих проблем, требующих неотложного решения:
нарастающий износ жилищного фонда и его интенсивное выбытие;
рост количества ветхих и аварийных жилых домов, капитальный ремонт которых экономически нецелесообразен;
нарастающий износ инженерных коммуникаций;
недостаточный уровень благоустройства жилищного фонда, особенно в сельской местности;
освоение новых территорий без реновации существующих жилых домов, что создает дисбаланс в комфортности условий проживания.
Оценка развития жилищного строительства
Обеспечение граждан доступным и комфортным жильем остается важнейшим приоритетом социально-экономической политики. Жилье – это одно из основных жизненных благ, определяющих уровень жизни населения, поскольку удовлетворение потребности в нем ощущается особенно остро.
На начало 2024 года 68,9 процента домашних хозяйств страны проживали в многоквартирных жилых домах, 28,8 процента – в одноквартирных жилых домах, квартирах в блокированных жилых домах (далее – индивидуальные жилые дома) и 2,2 процента – в общежитиях.
Осуществляемая политика в области жилищного строительства позволила нарастить с 2019 года показатель обеспеченности жильем в расчете на одного жителя на 7,5 процента и достичь уровня 29,9 кв. метра на человека. Общая площадь жилья в домашних хозяйствах с двумя детьми в расчете на одного человека превысила минимальный порог нуждаемости в улучшении жилищных условий, составляющий 15 кв. метров.
Полностью удовлетворены жилищными условиями около 57,8 процента домашних хозяйств страны, 29,6 процента – скорее удовлетворены, неудовлетворены своим жильем 5,4 процента. Неудовлетворенность жилищными условиями выше у домашних хозяйств с детьми – 10,7 процента от общего количества, а также у малообеспеченных семей – 15,4 процента. Основная причина в том, что если в целом по республике только 9,9 процента домашних хозяйств вынуждены проживать в жилых помещениях площадью менее 15 кв. метров на человека, то малообеспеченных домашних хозяйств, проживающих в таких условиях, – 33,7 процента.
Количество граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (далее – учет), на начало 2024 года составило 569,1 тыс. человек (за последние 5 лет уменьшилось на 12 процентов). Ежегодно за этот период улучшали свои жилищные условия в среднем 25,1 тыс. семей.
Однако остается ярко выраженный дисбаланс в улучшении жилищных условий по категориям граждан, состоящих на учете. Ежегодно улучшали свои жилищные условия 27,2 процента многодетных семей, 2,4 процента молодых семей, 3,2 процента лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (далее – дети-сироты).
На начало 2024 года общая площадь занимаемого жилья в среднем на домашнее хозяйство по стране составила 62,4 кв. метра, в том числе в городах – 59 кв. метров, в сельских населенных пунктах – 73,4 кв. метра.
За 2019–2024 годы в Беларуси построено 25,4 млн. кв. метров жилья, в том числе с государственной поддержкой – 7,1 млн. кв. метров (около 30 процентов). Жилищные условия улучшили свыше 131 тыс. семей. Объем ввода энергоэффективных жилых домов составил 99,6 процента от общего объема строительства многоквартирного жилья.
Средний размер строящихся квартир практически не изменился на протяжении последней пятилетки и составил 60 кв. метров, что вполне достаточно при среднем размере домохозяйства 2,2 человека. Количество построенных квартир на 1000 человек населения выросло с 4,6 в 2017 году до 5,2 в 2023 году.
Наблюдается тенденция увеличения количества построенных трехкомнатных квартир в общем объеме вводимых жилых помещений с 19,4 процента в 2018 году до 31,8 процента в 2023 году, что свидетельствует об активно реализуемой политике государства по обеспечению жильем многодетных семей.
Удельный вес средств граждан в общем объеме инвестиций в жилищное строительство вырос с 54,4 процента в 2019 году до 60,9 процента в 2023 году. Данный рост обусловлен увеличением удельного веса строительства индивидуальных жилых домов с 43,5 процента в 2019 году до 48 процентов в 2023 году в общем объеме строительства. На 1 рубль государственных средств привлечено 8 рублей частных инвестиций.
В целях стимулирования строительства жилья за счет государственных инвестиций в 2019–2023 годах обеспечено строительство инженерных коммуникаций в районах жилой застройки, в том числе обеспечено минимальной инженерной и транспортной инфраструктурой более 12 тыс. земельных участков, выделяемых гражданам на строительство индивидуальных жилых домов.
Несмотря на увеличение объемов государственной поддержки, недостаточно активно решаются проблемы своевременного обеспечения жильем наиболее уязвимых категорий граждан, в том числе имеющих право на получение жилых помещений социального пользования, проживающих в ветхом и аварийном жилье. Ввод такого жилья в 2023 году сократился в 3,4 раза к уровню 2019 года. Аналогичная ситуация складывается и по темпам строительства жилых помещений для отселения граждан, проживающих в ветхих и аварийных жилых домах, – построено 95 квартир при потребности более чем 3,5 тыс. квартир, а также для детей-сирот – 864 при потребности более 27 тыс. жилых помещений. Выходом из сложившейся ситуации может быть увеличение для данных категорий объемов строительства жилья.
Наиболее многочисленная категория нуждающихся в улучшении жилищных условий – молодые семьи – составляет 259,5 тыс. очередников и сокращается ежегодно не более чем на 2,6 процента. В 2023 году только 6,838 тыс. молодых семей улучшили свои жилищные условия. Улучшение жилищных условий данной категории граждан может быть осуществлено за счет предоставления им доступных кредитов.
Анализ результатов реализации государственной жилищной политики в области обеспечения граждан жильем свидетельствует о необходимости наращивания объемов строительства жилья, предоставляемого гражданам на основании договоров найма арендного жилья (далее – арендное жилье), и жилых помещений социального пользования, а также реновации жилья в связи:
с ростом количества граждан, состоящих на учете по отдельным категориям, в том числе лиц, имеющих право на предоставление жилых помещений социального пользования;
со снижением спроса на жилье в малых городах и сельских населенных пунктах, в том числе построенное или реконструированное с государственной поддержкой, при росте такого спроса в областных центрах и г. Минске;
с недостаточными объемами строительства арендного жилья, особенно в больших городах, где такое жилье наиболее востребовано, поскольку имеется большая потребность в трудовых ресурсах;
с различной покупательной способностью населения;
со значительными расходами бюджета на обслуживание выданных гражданам льготных и субсидируемых кредитов на строительство, реконструкцию или приобретение жилья;
с наличием устаревшего жилищного фонда, не удовлетворяющего потребности граждан.
Оценка экономических мер поддержки населения при решении жилищных вопросов
В настоящее время в целях поддержания спроса в стране используется обширный перечень форм прямой и косвенной государственной поддержки населения по улучшению жилищных условий как при получении жилья в собственность, так и на основании договоров найма арендного жилья.
Реализуются следующие механизмы:
льготное кредитование граждан на строительство, реконструкцию, приобретение и ремонт жилья, а также организаций на строительство жилья по государственному заказу.
В 2023 году заключено более 4 тыс. кредитных договоров на предоставление льготных кредитов гражданам, освоено 335,5 млн. рублей. В 2024 году заключено более 3,6 тыс. кредитных договоров с гражданами, освоено свыше 250 млн. рублей;
субсидии гражданам на строительство, реконструкцию или приобретение жилья, а также на уплату части процентов и основного долга по кредитам, предоставленным на строительство или реконструкцию жилых помещений.
В 2023 году заключено более 9,3 тыс. кредитных договоров, освоено около 600 млн. рублей. В 2024 году заключено более 7,2 тыс. кредитных договоров, освоено свыше 626 млн. рублей;
финансовая помощь государства в погашении задолженности по льготным и нельготным кредитам.
По кредитным договорам, заключенным в 2023 году: в 2023 году оказана финансовая помощь более 1,4 тыс. многодетных семей, в 2024 году – более 2,3 тыс. многодетных семей. По кредитным договорам, заключенным в 2024 году, оказана финансовая помощь более 1,6 тыс. многодетных семей;
жилищные строительные сбережения (далее – ЖСС);
средства семейного капитала.
В 2023 году открыто более 11 тыс. депозитных счетов на сумму свыше 300 млн. рублей, в 2024 году – более 9,4 тыс. депозитных счетов на сумму свыше 290 млн. рублей. Досрочно на жилье направлено за 2023 год более 19 тыс. платежных поручений на сумму свыше 200 млн. рублей, за 2024 год – более чем 17,3 тыс. платежных поручений на сумму свыше 230 млн. рублей;
льготы по налогам (имущественный вычет).
За 2023 год более 200 тыс. граждан воспользовались имущественным налоговым вычетом;
освобождение от затрат на строительство объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и усредненной нормы сноса;
ограничение цены объектов долевого строительства;
плата за пользование арендным жильем с понижающим коэффициентом и другие.
Заселено более 140 тыс. жилых помещений арендного жилья общей площадью 7,8 млн. кв. метров, из которых около 110 тыс. квартир предоставляется с понижающим коэффициентом при определении размера платы за пользование арендным жильем.
Определяющими факторами доступности жилья для населения являются цены на недвижимость. Ситуация на рынке жилой недвижимости связана с социальными и экономическими аспектами. Это долгосрочный актив для населения, поскольку спрос на жилье не может увеличить объемы жилищного строительства, но может повлечь рост цен на жилье.
Всесторонняя государственная поддержка в сфере строительства, в том числе реконструкции, или приобретения жилья в виде льготного кредитования и субсидирования, порядок принятия на учет способствовали значительному росту числа граждан, ориентированных на улучшение жилищных условий исключительно с государственной поддержкой.
Экономическая и социальная эффективность вложений бюджетных средств в строительство жилых помещений социального пользования считается самой низкой по сравнению с другими государственными мерами по обеспечению доступности жилья. Также такой подход сдерживает развитие рыночных отношений в жилищной сфере.
Очевидно, что кредиты, обеспеченные ипотекой (далее – ипотечные кредиты), не подходят как государственная мера по обеспечению жильем для населения с низкими доходами. Граждане с низкими доходами не имеют возможности выплачивать ипотечные кредиты даже при низких рыночных ставках, также имеется высокий риск прекращения выплат по таким кредитам. Во всем мире ипотечные кредиты как инструмент финансового рынка ориентированы на граждан со средними и высокими доходами. Поэтому, когда государство принимает меры по повышению доступности ипотечных кредитов, главной задачей должна быть доступность таких кредитов для среднего класса, а не для населения с низкими доходами.
В политике по доступности жилья обычно ставятся задачи на уровне развития финансового рынка за счет следующих государственных мер:
усиление конкуренции и рыночных отношений по предоставлению ипотечных кредитов, что приведет к снижению процентных ставок, увеличению сроков пользования кредитами, уменьшению первоначального взноса по ипотечным кредитам;
развитие фондового рынка, который будет обеспечивать долгосрочные финансовые ресурсы для предоставления гражданам ипотечных кредитов.
Повышение доступности ипотечных кредитов для определенных слоев населения должно обеспечиваться государством с использованием инструментов, не нарушающих рыночные конкурентные подходы.
Существует необходимость соблюдения баланса между оказанием помощи населению с низкими доходами и социально незащищенным слоям населения и улучшением работы рынка жилой недвижимости для среднего класса. При принятии государственных мер по обеспечению доступности жилья должны рассматриваться спрос и предложение на жилье.
Успешно функционирующая государственная жилищная политика должна включать следующие компоненты:
льготное кредитование граждан и другая государственная помощь (с упором на увеличение объемов строительства арендного жилья) для граждан с низкими доходами и социально незащищенных слоев населения;
меры по оптимизации рынка жилой недвижимости в целях достижения баланса между спросом и предложением, чтобы сделать жилье доступным для среднего класса без существенных затрат государственного бюджета.
ГЛАВА 3
ОБЗОР МЕЖДУНАРОДНОГО ОПЫТА
Опыт зарубежных стран по решению жилищных вопросов населения показал, что ряд аналогичных инструментов можно применить или уже применяется в Республике Беларусь.
В Великобритании и Канаде оказывается помощь в получении жилья определенным группам населения путем строительства жилых помещений социального пользования, льготных займов и жилищных сертификатов. Кроме того, в Канаде действует программа «Канадская национальная жилищная стратегия на 2019/2020–2029/2030 годы», которая направлена на оказание помощи гражданам, нуждающимся в недорогом современном жилье, а также предоставление ипотечных кредитов для стабилизации рынка жилой недвижимости. Предусмотрены субсидирование арендной платы и жилищное пособие. Арендная плата субсидируется, если аренда жилья превышает 30 процентов доходов семьи до уплаты налогов.
В Канаде и других странах организации экономического сотрудничества и развития внедрены жилищные выплаты на аренду жилья в частном жилищном фонде для нуждающихся в жилье.
Для самостоятельного строительства гражданами жилья в Чили подводятся инженерные коммуникации к земельным участкам.
Почти во всех странах организации экономического сотрудничества и развития (более 30) жилищная поддержка предоставляется за счет жилищных пособий, на которые приходится от 0,6 до 1,8 процента валового внутреннего продукта. Такие страны в основном поддерживают предоставление социального арендного жилья.
Жилищная модель в Нидерландах основана на жилищных ассоциациях, которые являются некоммерческими организациями и обеспечивают 80 процентов социального арендного жилья.
В России, Турции, Казахстане созданы жилищные компании, специализирующиеся на привлечении через различные механизмы инвестиций в строительство жилья, в том числе арендного.
В России, Японии и Германии внедряются программы капитального ремонта многоквартирного жилого фонда и реновации существующих жилых домов.
В Японии основными категориями – получателями государственной поддержки в области жилищных отношений являются пожилые люди, матери-одиночки и иные социально незащищенные категории граждан.
В Словакии государственная жилищная политика имеет два приоритета: развитие и укрепление сектора государственного арендного жилья, а также комплексное обновление существующего жилого фонда.
В Великобритании и Австралии реализуется программа «Совместное владение». При покупке жилья покупатель платит не полную стоимость, а только ее часть, оставшуюся часть за него платит государство, становясь совладельцем квартиры. Покупатель затем арендует долю государства ниже рыночной ставки. Через определенное время покупатель имеет право выкупить долю у государства. Обязательными являются ограничение на доход гражданина и условие, что получаемое жилье – первое.
В Китае государственная поддержка формируется для различных сегментов жилья: доступное коммерческое, государственное арендное и социальное. Местные органы власти не имеют права заниматься инвестиционной деятельностью – этим занимается специализированная компания, которая привлекает ресурсы и субсидируется со стороны государства. Кроме того, в Китае работает Фонд жилищного обеспечения – специальная государственная организация, целью которой является создание долгосрочных жилищных сбережений путем обязательного отчисления части зарплаты каждого городского жителя страны, причем чем богаче регион, тем выше взносы (в среднем по стране 5 процентов). Использовать средства граждане могут только на покупку жилья, при этом накопления должны составлять не менее 30 процентов от стоимости его приобретения.
Анализ показал, что:
во всех странах одним из главных условий предоставления социального жилья являются низкие доходы граждан;
в развитых странах упор делается на поддержку доступности жилья в первую очередь через субсидирование арендной платы;
льготная и социальная аренда – адресные программы;
требованиями к категориям нуждающихся в государственной поддержке являются ограничение на доход и имущество, а также условие, что жилье приобретается впервые;
наиболее часто используемая система государственной поддержки – сберегательно-ссудная, через формирование накоплений на первоначальный взнос;
взамен строительства государственного социального жилья международный опыт предлагает более эффективные государственные меры для граждан с низкими доходами, которым недоступны банковские ипотечные кредиты;
используется такой инструмент, как государственная помощь частным застройщикам для строительства арендного жилья с низкой стоимостью.
ГЛАВА 4
ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ДО 2030 ГОДА
Целями государственной жилищной политики Республики Беларусь в области обеспечения граждан жильем на период до 2030 года являются повышение доступности и благоустройство жилья для населения.
Для достижения поставленных целей необходимо решить следующие задачи:
определить подходы по реализации градостроительной политики. Градостроительная политика должна быть направлена на комплексное раскрытие потенциала социально-экономического развития территорий;
определить механизмы и инструменты повышения доступности жилья. Необходимо применить дифференцированный подход к повышению доступности жилья для граждан с разным уровнем дохода. Так, для среднего класса необходимо продолжить практику оказания государственной поддержки при возведении, реконструкции и приобретении жилья в собственность, для малообеспеченных граждан следует развивать институт арендного жилья с применением понижающих коэффициентов к плате за пользование арендным жильем или без ее взимания для социально уязвимых категорий населения;
выработать мероприятия по реновации жилых домов. Проблема обновления существующего жилищного фонда, который постепенно морально и физически устаревает, должна решаться за счет реновации существующих жилых объектов и капитального ремонта;
разработать рекомендации по развитию индивидуального жилищного строительства.
Приоритетным направлением возведения жилья в регионах, интенсивного освоения сельских территорий должно стать рациональное использование потенциала существующей жилой застройки за счет вовлечения в хозяйственный оборот для целей индивидуального жилищного строительства неиспользуемых земельных участков, а также максимальное направление имеющихся финансовых средств на реконструкцию инфраструктуры в районах существующей индивидуальной жилой застройки;
выработать меры по привлечению инвестиций в жилищное строительство.
Привлечению инвестиций в жилищное строительство будут способствовать меры по сдерживанию роста стоимости строительства жилья, строительство объектов инженерной и транспортной инфраструктуры для районов жилой застройки, содействие гражданам в строительстве индивидуальных жилых домов, ввод в эксплуатацию жилья в достаточных объемах;
разработать меры по стимулированию развития государственной системы ЖСС и ипотечного кредитования.
Государственная система ЖСС и ипотечные кредиты являются одними из наиболее эффективных инструментов привлечения в жилищное строительство средств из внебюджетных источников финансирования. Стимулирование развития государственной системы ЖСС и ипотечных кредитов будет способствовать интенсификации решения жилищных проблем граждан, в том числе молодых семей;
определить направления развития арендного жилья и жилых помещений социального пользования.
Увеличение предложения арендного жилья и жилых помещений социального пользования позволяет оперативно решить жилищную проблему граждан, которые не желают приобретать жилье в собственность либо не имеют такой возможности. Проживание в арендном жилье обеспечивает мобильность рабочей силы, что повышает экономическую активность населения и, соответственно, способствует развитию экономики. Увеличение объемов строительства жилых помещений социального пользования обеспечит гарантированную государством защиту интересов социально незащищенных категорий граждан по улучшению ими жилищных условий;
определить индикаторы и соответствующие им показатели оценки результативности государственной жилищной политики в области обеспечения граждан жильем.
Целевому индикатору доступности жилья для населения должны соответствовать такие показатели, как обеспеченность населения общей площадью жилья, доля арендного жилья и жилых помещений социального пользования в общем объеме жилищного фонда, соотношение средней стоимости 1 кв. метра общей площади жилья, построенного с государственной поддержкой (без индивидуальных застройщиков), и номинальной начисленной средней заработной платы работников Республики Беларусь, а также количество граждан (семей), состоявших на учете, получивших жилье и улучшивших жилищные условия.
Целевому индикатору благоустройства жилья должны соответствовать такие показатели, как объемы реконструкции (реновации) существующих жилых домов, а также удельный вес общей площади жилых помещений, оборудованных водопроводом и канализацией, в общем объеме жилищного фонда.
ГЛАВА 5
ПРИНЦИПЫ И ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ДО 2030 ГОДА
Принципы государственной жилищной политики
Реализация государственной жилищной политики в области обеспечения граждан жильем основана, помимо общих принципов системности и целенаправленности, законности, эффективности, справедливости и демократичности, на следующих частных принципах:
социальные гарантии прав граждан на жилье.
Все граждане имеют право на жилье. Социально незащищенные категории граждан должны иметь возможность проживания в жилых помещениях социального пользования на безвозмездной основе;
свобода выбора действий граждан при решении жилищных проблем.
Государственная жилищная политика в области обеспечения граждан жильем должна предоставить им возможность выбора вариантов решения жилищных проблем в конкретной жизненной ситуации, в том числе возможность поменять жилье при изменении потребности в нем при наступлении жизненных обстоятельств.
Граждане продолжат улучшать жилищные условия в соответствии со своими предпочтениями и экономическими возможностями:
в государственном или частном жилищном фонде;
в многоквартирных жилых домах, возводимых без привлечения государственной поддержки, или путем возведения, реконструкции индивидуальных жилых домов;
посредством приобретения квартир во введенных в эксплуатацию многоквартирных жилых домах, возведенных государственными застройщиками с привлечением льготных кредитов, индивидуальных жилых домов или получения арендного жилья.
Продолжится практика возведения многоквартирных жилых домов без привлечения государственной поддержки, в том числе путем долевого участия граждан в финансировании, что позволит получить жилые помещения, соответствующие их потребностям.
Граждане при улучшении жилищных условий должны иметь возможность использовать разнообразные механизмы финансирования, в том числе возможность использования собственных и привлечения заемных средств.
Права граждан при улучшении ими жилищных условий путем возведения, реконструкции индивидуальных жилых домов с привлечением подрядных организаций должны быть защищены посредством заключения соответствующих договоров, предусматривающих ответственность таких организаций перед гражданами за несвоевременное и некачественное выполнение работ;
стимулирование инициативы.
Государство должно применять широкую систему стимулов по содействию различным слоям населения в продвижении их инициатив, направленных на улучшение жилищных условий.
Градостроительная политика
На период до 2030 года основными направлениями градостроительной политики должны стать:
комплексное развитие и усиление конкурентоспособности городов и иных населенных пунктов (территорий) на основе агломерационных процессов. Конкурентоспособность населенного пункта как территориальной системы – это его способность предлагать населению и бизнесу больше преимуществ по сравнению с другими населенными пунктами;
сокращение объемов строительства в городах с одновременным наращиванием объемов строительства в сельской местности в целях создания условий для процесса деурбанизации;
повышение экономической эффективности и социальной привлекательности городских территорий на основе реновации существующих жилых домов с одновременным сохранением и эффективным развитием групповых систем сельских населенных пунктов и территорий на основе комплексного планирования;
охрана и рациональное использование историко-культурного и природного потенциала республики для активного развития внутреннего и въездного туризма;
эффективное использование потенциала социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры в условиях повышения мобильности населения и развития информационных систем удаленного доступа;
формирование художественной выразительности и эстетической уникальности городской среды на основе синтеза искусств, гармонии традиций и новаций.
В ближайшие годы продолжится осуществление сбалансированной политики строительства жилья в регионах с учетом градостроительного планирования и обеспеченности инженерной и транспортной инфраструктурой.
Планируется дальнейшее развитие городов-спутников. В первую очередь жилье в городах-спутниках будет возводиться для граждан, состоящих на учете, в том числе многодетных семей, семей с детьми-инвалидами, а также инвалидов с детства I и II группы.
В городах Смолевичи, Руденске, Дзержинске, Логойске, Фаниполе и Заславле продолжат возводить дома для жителей г. Минска, в г. Жабинке – для жителей г. Бреста, в г. Скиделе – для жителей г. Гродно.
Параллельно необходимо осуществлять обеспечение новых микрорайонов в городах-спутниках транспортным сообщением, объектами социальной инфраструктуры.
Это позволит создать привлекательные и комфортные условия для проживания граждан в городах-спутниках, повысить их востребованность и обеспечить доступность жилья в таких городах, а также предотвратить дальнейшее увеличение численности жителей областных центров и столицы.
Реновация жилых домов
В настоящее время эксплуатация жилищного фонда не может быть признана полностью эффективной. Решение проблемы надлежащего эксплуатационного обслуживания и поддержки состояния жилищного фонда невозможно без осуществления капитального ремонта, реконструкции и реновации существующих жилых домов с ориентацией на обеспечение граждан доступным и благоустроенным жильем. Значительную проблему также представляют 4–5-этажные дома, которые массово возводились в 1955–1975 годах, их общая площадь – около 10 млн. кв. метров. Несмотря на то, что конструкции этих домов при условии своевременного проведения капитального ремонта крепкие и надежные, квартиры в таких домах не соответствуют современным потребительским требованиям населения. Также существуют проблемы высокого расхода энергоресурсов на отопление данных домов. Проведение реновации указанных домов – вопрос ближайшего будущего, что, соответственно, позволит обновить жилищный фонд и придать ему современные эксплуатационные качества.
Реновация жилых домов будет направлена на:
смещение акцентов с количественного обеспечения граждан жильем на улучшение качественных характеристик эксплуатируемого жилья;
придание жилым домам, районам, кварталам, которые перестали отвечать современным потребительским требованиям, новых качественных характеристик, не уступающих новостройкам, посредством улучшения их технико-экономических показателей, инфраструктуры жилой среды, развития энергосберегающих и иных технологий в жилищной сфере;
возведение новых жилых домов взамен сносимых;
комплексное развитие существующих жилых районов и обеспечение их необходимыми инженерными системами для доведения условий проживания граждан до современных и оказания им всего комплекса жилищно-коммунальных услуг;
создание оптимального алгоритма реализации прав собственников жилых домов, подлежащих реновации, на получение денежной компенсации либо равнозначного по площади жилья, в том числе в жилых домах, подлежащих реновации;
финансирование проектов реновации существующих жилых домов за счет средств местного бюджета и частных инвестиций, доходов от продажи жилых и нежилых помещений в ходе реализации таких проектов;
создание приемлемых условий и стимулов для привлечения частных инвестиций в реновацию существующих жилых домов.
Развитие индивидуального жилищного строительства
Поддержка индивидуального жилищного строительства, инфраструктурное обеспечение территорий застройки и формирование комфортной среды должны повысить интенсивность освоения сельских территорий. Особое внимание будет уделяться строительству жилья в сельских населенных пунктах в пределах часовой транспортной доступности от столицы и областных центров.
Приоритетным направлением жилищного строительства в регионах должно стать рациональное использование потенциала существующей жилой застройки за счет интенсивного вовлечения в хозяйственный оборот для улучшения жилищных условий граждан неиспользуемых земельных участков, а также максимальное направление имеющихся у государства финансовых средств на реконструкцию инфраструктуры в районах существующей индивидуальной жилой застройки. Экономические расчеты использования средств на реконструкцию инфраструктуры в районах существующей индивидуальной жилой застройки и на строительство сетей к новым районам жилой застройки показывают, что затраты в первом случае в 2,5 раза ниже затрат при строительстве новой инфраструктуры.
За счет обеспечения реконструкции имеющейся инфраструктуры (при необходимости) будут рационально использоваться бюджетные средства, расход таких средств будет оптимизирован.
Одним из стимулирующих факторов повышения заинтересованности граждан в строительстве индивидуальных жилых домов является возможность возведения и реконструкции ими таких домов и хозяйственных построек на основании одного документа, удостоверяющего право на земельный участок (за исключением областных центров и г. Минска). При возведении и реконструкции индивидуального жилого дома и хозяйственных построек в упрощенном порядке не являются обязательными получение разрешительной документации, разработка проектной документации и согласование ее с местным исполнительным и распорядительным органом, а также последующая приемка в эксплуатацию объектов строительства.
Предоставление гражданам земельных участков, расположенных в существующей жилой застройке, уже обеспеченных минимальной необходимой инженерной и транспортной инфраструктурой, также стимулирует граждан к строительству индивидуальных жилых домов. Исполкомы должны продолжать принимать меры по обеспечению минимально необходимого уровня инженерного оборудования земельных участков – осуществлять строительство инженерных сетей электроснабжения, сетей водоснабжения, улично-дорожной сети. Обеспечение развития жилищной инфраструктуры связано с формированием системы градостроительного планирования, в том числе качественных градостроительных проектов всех уровней (генеральных планов, проектов детальной планировки и застройки).
Действия государства будут направлены на принятие мер по обеспечению единых подходов к созданию объектов инженерной и транспортной инфраструктуры для районов индивидуальной жилой застройки, в том числе существующих, а также по упрощению процедур при подключении индивидуальных жилых домов к инженерным сетям эксплуатирующими организациями по заявкам граждан и юридических лиц.
Средняя площадь индивидуальных жилых домов больше средней площади квартиры в многоквартирных жилых домах, что делает проживание в индивидуальных жилых домах более комфортным, соответствующим требованиям конкретного гражданина. Владельцы таких домов могут увеличивать их общую и жилую площадь за счет пристроек, надстроек, что позволяет эффективно решать жилищную проблему обеспеченности жилой площадью.
В целях развития населенных пунктов с численностью населения до 20 тыс. человек, улучшения жилищных условий их жителей, прекращения оттока населения из сельской местности будет расширена практика предоставления государственной поддержки тем гражданам, которые предпочитают улучшение комфортности своего проживания в таких населенных пунктах. Так, с учетом финансовых возможностей государства планируется увеличение размера оказания государственной поддержки гражданам при жилищном строительстве в таких населенных пунктах с установлением предельного норматива стоимости 1 кв. метра жилья в размере 90 процентов фактической стоимости 1 кв. метра жилья типовых потребительских качеств. Одновременно будет рассмотрен вопрос о предоставлении гражданам возможности использования средств государственной поддержки на приобретение жилья на вторичном рынке в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек.
Кроме того, будет продолжена практика предоставления гражданам, проживающим в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек (состоящим и не состоящим на учете), льготных кредитов на капитальный ремонт, реконструкцию жилых помещений, строительство инженерных сетей, возведение хозяйственных помещений и построек в данных населенных пунктах.
Государство заинтересовано в увеличении объемов ввода индивидуальных жилых домов, поскольку граждане, вовлеченные в их строительство, будут вкладывать собственные средства в приобретение строительных и отделочных материалов, оплату услуг строительных организаций, что будет оказывать положительное влияние на развитие экономики. Кроме того, владельцы таких домов характеризуются повышенной экономической активностью, поскольку имеют цель улучшить жилищные условия. Развитие индивидуального жилищного строительства связано также с тем, что на собственников возлагается обязанность по содержанию таких жилых домов, своевременному текущему и капитальному ремонту, изысканию необходимых для этого средств.
Доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме жилищного строительства в областях должна составлять в целом по республике ежегодно около 50 процентов. Для достижения поставленной цели требуется обеспечить завершение строительства свыше 82 тыс. индивидуальных жилых домов на уже выделенных земельных участках, а также принятие мер по увеличению подбора земельных участков, обеспеченных минимальной необходимой инженерной и транспортной инфраструктурой, для предоставления их гражданам.
Повышение доступности жилья
Повышение доступности жилья для населения должно осуществляться:
за счет обеспечения достаточного предложения жилья современных потребительских качеств, отвечающего требованиям граждан по стоимости, качеству и месторасположению, путем:
осуществления сбалансированной политики возведения жилья в регионах с учетом градостроительного планирования и обеспеченности инженерной и транспортной инфраструктурой;
трансформации структуры предложения жилья для населения в сторону увеличения объемов арендного жилья и индивидуальных жилых домов;
расширения использования в строительстве экологичных материалов, в том числе конструкций из древесины, продолжения внедрения технологий «умного дома»;
увеличения доли электрической энергии в общем балансе энергопотребления зданий за счет возведения электродомов, в которых используется электрическая энергия для целей отопления, горячего водоснабжения и приготовления пищи или используется для целей отопления и горячего водоснабжения тепловая энергия, полученная от электрокотельной многоквартирного жилого дома;
повышения комфортности проживания граждан в существующей жилой застройке, а также максимального направления средств на реконструкцию инфраструктуры в районах существующей индивидуальной жилой застройки;
увеличения объемов возведения арендного жилья и жилых помещений социального пользования для граждан наиболее востребованных специальностей и незащищенных категорий граждан соответственно;
создания стимулирующих условий застройщикам при возведении арендного жилья, в том числе внедрения механизма кредитования жилья, возводимого застройщиками с государственной поддержкой, для улучшения жилищных условий работников предприятий и закрепления их на длительный срок;
развития финансовой аренды (лизинга) жилых помещений для граждан и юридических лиц;
за счет развития организационных форм финансирования возведения и приобретения жилья, в том числе на рыночных условиях, предусматривающего:
совершенствование подходов к структуре и формам оказания государственной поддержки при жилищном строительстве, в том числе в целях решения кадровых вопросов;
развитие внебюджетных источников финансирования возведения арендного жилья, жилья в собственность при сохранении системы государственной поддержки для социально незащищенных категорий населения;
создание дополнительных стимулов для широкого использования государственной системы ЖСС;
дальнейшее предоставление ипотечных кредитов, в том числе возможность ипотечного кредитования с льготами для отдельных категорий граждан;
за счет цифровизации информационного обеспечения процессов приобретения жилья населением, предусматривающей:
внедрение информационной системы «Государственная жилищная политика» для повышения оперативности и качества предоставляемой информации о способах, порядке и условиях улучшения жилищных условий в режиме онлайн;
совершенствование информационного взаимодействия участников строительной деятельности;
дальнейшее развитие системы оказания государственных услуг и осуществления административных процедур в электронной форме.
Внедрение информационной системы «Государственная жилищная политика» в составе специализированного электронного ресурса – государственной информационной системы «Госстройпортал» позволит сократить временные, организационные и финансовые издержки субъектов строительной деятельности. Пользователям будет предоставлена актуальная информация, в том числе нормативная правовая и аналитическая, в целях информирования граждан о возможности улучшения ими жилищных условий. Для обеспечения единообразия в аккумулировании, предоставлении и анализе информации, содержащейся в различных существующих информационных системах, и своевременной актуализации такой информации планируется использование современных цифровых технологий синхронизации и обработки информации.
Внедрение информационной системы «Государственная жилищная политика» позволит повысить оперативность и качество предоставляемой информации в режиме онлайн, усовершенствовать информационное взаимодействие участников строительной деятельности, создать условия для принятия обоснованных управленческих решений в сфере государственной жилищной политики.
Привлечение инвестиций в жилищное строительство
В рыночных условиях граждане должны иметь право выбора источников и организационных форм финансирования решения жилищных проблем. В строительство жилья продолжат поступать инвестиции из комбинированных источников. Строительство арендного жилья будет осуществляться за счет средств бюджета и средств заинтересованных организаций.
Наряду с приобретением готового жилья, возведением индивидуальных жилых домов собственными силами и подрядным способом граждане должны иметь возможность воспользоваться такими организационными формами финансирования жилищного строительства, как институты совместного инвестирования.
Граждане в настоящее время могут воспользоваться различными предложениями банков, в том числе предусматривающими более выгодные условия кредитования при строительстве жилья по договорам с государственными застройщиками, при строительстве индивидуальных жилых домов с использованием отечественных строительных материалов. Расширение привлечения внебюджетных источников финансирования жилищного строительства, основным из которых выступают средства населения, будет осуществляться за счет развития кредитования, а также субсидий государства некоторым категориям граждан. В зависимости от категории кредитополучателей банковские кредиты будут выступать в разнообразных формах: на общих основаниях, в государственной системе ЖСС, ипотечные кредиты, льготные кредиты.
Приобретение жилья на стадии строительства всегда сопряжено с рисками потерь финансовых средств вследствие недобросовестного поведения застройщика либо его несостоятельности или банкротства. Поэтому задачей государства является создание алгоритмов и механизмов, максимально защищающих инвесторов на рынке строительства жилья. Акцент будет сделан на продажу застройщиками готового жилья, построенного за счет собственных и заемных средств.
Привлечению инвестиций в жилищное строительство будут способствовать:
меры по сдерживанию роста стоимости строительства жилья, осуществляемого с государственной поддержкой и за счет бюджетных средств, с обеспечением использования проектов (серий) экономичных жилых домов типовых потребительских качеств, перечень которых утверждается Министерством архитектуры и строительства, и поддержания средней стоимости квадратного метра жилья, строящегося с государственной поддержкой, в размере, не превышающем среднемесячную заработную плату;
строительство объектов инженерной и транспортной инфраструктуры для районов жилой застройки, включая районы (кварталы) индивидуальной жилой застройки;
всестороннее содействие гражданам в возведении, реконструкции индивидуальных жилых домов, в том числе путем расширения ассортимента продукции индустриального домостроения для использования в индивидуальном жилищном строительстве, создания системы услуг по возведению, реконструкции индивидуальных жилых домов, оказания помощи в обеспечении строительными материалами;
выполнение заданий по направлению на улучшение жилищных условий многодетных семей;
увеличение объемов строительства жилья для социально незащищенных категорий граждан, в том числе детей-сирот и граждан, в составе семей которых имеются дети-инвалиды;
совершенствование мер по поддержке молодых семей.
Развитие государственной системы ЖСС и ипотечного кредитования как механизмов привлечения внебюджетных источников финансирования жилищного строительства
Для обеспечения граждан жильем могут использоваться такие механизмы, как государственная система ЖСС и ипотечные кредиты.
В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 26 октября 2020 г. № 382 «О государственной системе жилищных строительных сбережений» государственная система ЖСС предусматривает накопление ее участниками денежных средств в банковском вкладе для финансирования улучшения жилищных условий с выплатой премии государства и предоставлением возможности получения жилищного кредита после истечения периода накопления по ставке ниже рыночной.
Участниками государственной системы ЖСС могут стать все категории граждан (состоящие и не состоящие на учете).
Государство продолжит принимать меры по совершенствованию механизма государственной системы ЖСС с учетом опыта ее практической реализации.
Ипотечные кредиты наряду с государственной системой ЖСС, а также существующими механизмами строительства жилья являются еще одной возможностью стимулирования граждан к улучшению жилищных условий.
В целях развития ипотечного жилищного кредитования и создания дополнительных условий по обеспечению прав граждан-кредитополучателей издан Указ Президента Республики Беларусь от 16 апреля 2020 г. № 130 «Об ипотечном жилищном кредитовании».
Развитие ипотечного кредитования планируется за счет создания для граждан условий предоставления таких кредитов путем применения дифференцированных процентных ставок.
Развитие арендного жилья и жилых помещений социального пользования
Повышению количественной обеспеченности граждан жильем будут способствовать развитие рынка арендного жилья и увеличение объемов строительства жилых помещений социального пользования.
Арендное жилье является востребованным способом улучшения жилищных условий. Для многих граждан аренда становится вынужденной альтернативой покупке жилья. Преимуществом развития такого вида жилья для граждан является возможность решить жилищную проблему в текущий момент, не накапливая деньги и не обременяя себя кредитом.
За предоставлением арендного жилья в большинстве случаев обращаются граждане, состоящие на учете. Создание дополнительных возможностей для улучшения жилищных условий должно осуществляться путем получения арендного жилья, передачи его в собственность отдельным категориям граждан, в том числе посредством финансовой аренды (лизинга) таких помещений, без ухудшения базовой модели государственной поддержки граждан, что создаст положительный общественный резонанс.
Государство практикует строительство арендного жилья для предоставления его в аренду гражданам, в том числе состоящим на учете.
Строительство жилых помещений социального пользования также является одним из значимых вопросов, требующих постоянного внимания со стороны государства, поскольку таким жильем обеспечиваются социально незащищенные категории граждан, в том числе дети-сироты и граждане, в составе семей которых имеются дети-инвалиды.
Однако небольшие объемы строительства арендного жилья и жилых помещений социального пользования позволяют решать жилищную проблему малому количеству граждан и не оказывают существенного влияния на жилищный фонд такого жилья в республике. В связи с этим продолжится работа по наращиванию объемов строительства арендного жилья, жилых помещений социального пользования и изысканию на данные цели необходимых бюджетных средств.
В свою очередь, частные застройщики не инвестируют средства в возведение арендного жилья, что свидетельствует о его низкой инвестиционной привлекательности. Следовательно, задачей государства должно являться создание стимулирующих условий застройщикам при возведении арендного жилья.
Должны быть разработаны региональные программы обеспечения арендным жильем работников востребованных специальностей с учетом специфики конкретного региона.
Подходы к возведению арендного жилья и жилых помещений социального пользования позволят обеспечить решение жилищных вопросов различных категорий граждан, в том числе наиболее востребованных должностей служащих (профессий рабочих).
Планируется проведение работы по корректировке порядка предоставления арендного жилья в связи с характером трудовых отношений, разработке механизма определения потребности в таком жилье. Одновременно будут проработаны возможность и условия предоставления работникам наиболее востребованных должностей служащих (профессий рабочих) права на приобретение в собственность арендного жилья при определенном стаже их работы в организации, предоставившей либо ходатайствовавшей о предоставлении такого жилья. Данные подходы позволят обеспечить решение жилищных вопросов указанных категорий граждан в увязке с кадровыми вопросами, а также сократить расходы бюджета на обслуживание кредитов банков.
ГЛАВА 6
ПЛАНИРУЕМЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ РЕАЛИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ К 2030 ГОДУ
Целевой индикатор 1 – доступность жилья для населения.
Показатели:
обеспеченность населения общей площадью жилья – 33 кв. метра на человека;
доля арендного жилья и жилых помещений социального пользования в общем объеме жилищного фонда – 5 процентов;
соотношение средней стоимости 1 кв. метра общей площади жилья, построенного с государственной поддержкой (без индивидуальных застройщиков), и номинальной начисленной средней заработной платы работников Республики Беларусь – не более 1;
количество граждан (семей), состоявших на учете, получивших жилье и улучшивших жилищные условия, – не менее 4 процентов от общего количества граждан, состоящих на учете, ежегодно, в том числе 1,5 процента путем получения во владение и пользование арендного жилья и жилых помещений социального пользования и 2,5 процента путем возведения, реконструкции, приобретения жилья в собственность.
Целевой индикатор 2 – благоустройство жилья.
Показатели:
объемы реконструкции (реновации) – не менее 3 процентов от неблагоустроенного жилищного фонда в городах и не менее 1 процента в сельских населенных пунктах ежегодно;
удельный вес общей площади жилых помещений, оборудованных водопроводом и канализацией, в общем объеме жилищного фонда:
в городах и поселках городского типа – не менее 92 процентов;
в сельских населенных пунктах – не менее 60 процентов.