Лоджии и балконы. Как ремонтировать и что можно хранить?
Квартиры без балконов и лоджий – нелепая ошибка архитекторов и строителей. Балкон – это архитектурный элемент, имеющий не только функциональное, но и декоративное предназначение. Для городского жителя балкон – это и цветник (возможно, и мини-огород), и кладовка (в хорошем смысле), и место для релаксирования, и своеобразная летняя терраса. Для многих – это любимое место в квартире. В сегодняшней подборке портала – информация для тех, кто хочет обустроить балконы и лоджии, не нарушая правил проживания, планировки и не портя отношений с соседями.
БАЛКОН И ЛОДЖИЯ. В ЧЕМ РАЗНИЦА?
Название «балкон» происходит от немецкого слова «balko», которое так и переводится – «балка» или «выступ». Слово «лоджия» происходит от итальянского «loggia», которое переводится как «помещение».
В белорусском законодательстве (постановление Совмина от 24 марта 2015 г. № 11 «Об утверждении Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества…») следующая трактовка:
балкон – огражденная наружная площадка, наполовину и более (площади) выступающая за пределы граничащих с ней наружных стен капитального строения (здания, сооружения) и открытая во внешнее пространство не менее чем с двух сторон, либо верхний или средний ярус в зрительном зале;
лоджия – перекрытая и огражденная наружная площадка, более чем наполовину (площади) заключенная в пределах граничащих с ней наружных стен здания и, как минимум, с одной стороны открытая во внешнее пространство.
Иными словами, балкон и лоджия – это две разные конструкции, которые отличаются друг от друга месторасположением, конструкцией и креплением. Лоджия является неотъемлемой частью квартиры (встроенное помещение, ограниченное с трех сторон стенами), а балкон – это подвесная пристройка, выступающая относительно стены.
МОЖНО ЛИ УТЕПЛЯТЬ БАЛКОН (ЛОДЖИЮ) СНАРУЖИ?
Утепление балконов и лоджий снаружи относится к работам по переустройству – устройство теплоизоляции (п. 3 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного постановлением Совета Министров от 16 мая 2013 г. № 384). Это значит – необходимо согласование в исполкоме. Для получения документа о согласовании на переустройство и перепланировку нужно написать заявление и представить следующие документы: паспорт, техпаспорт на квартиру, план-схему или перечень работ по переустройству или перепланировке балкона (лоджии), составленный в произвольной форме.
Но, проводя ремонт и утепление балконов и лоджий снаружи, нельзя менять общее архитектурное и цветовое решение фасада жилого дома (п. 4 Положения). То есть, если дом серый с зелеными балконами, красной краской свой балкон красить нельзя.
НУЖНО ЛИ СОГЛАСОВЫВАТЬ В ИСПОЛКОМЕ ОСТЕКЛЕНИЕ БАЛКОНОВ И ЛОДЖИЙ?
Согласование в смысле получения документа не нужно. Но в исполком обратиться стоит – за информацией. Дело в том, что остекление балконов и лоджий должно выполняться с учетом утвержденных архитектором вариантов остекления для конкретного населенного пункта или улицы. Данная информация (варианты остекления с указанием цвета, материалов и конфигурации) к тому же должна быть размещена на официальных сайтах местных исполнительных и распорядительных органов.
Только имейте в виду, что речь идет исключительно об остеклении. Если, кроме этих работ, понадобится заменить конструктивные элементы балкона (обшивку, установить нависающие декоративные конструкции и т. п.), которые увеличат нагрузку на балконную плиту, тогда понадобится разработка проектно-сметной документации, подтверждающей обеспечение несущей способности конструкции. Ну а если жилой дом внесен в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, дополнительно понадобится еще и разрешение Министерства культуры.
КТО РЕМОНТИРУЕТ БАЛКОНЫ И ЛОДЖИИ ВО ВРЕМЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ДОМА?
Капитальный ремонт проводится по разработанному для каждого конкретного дома проекту. Каждое здание сначала обследуется, после чего при проектировании специалисты ЖКХ определяют конкретный перечень работ (в рамках разрешенных законодательством), который будет проводиться во время капремонта. Иными словами, если понадобится ремонт балконов и лоджий, его сделают за счет средств, отчисляемых на капремонт.
Существует типовой договор на оказание услуг по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома, согласно которому потребитель имеет право на восстановление в жилом помещении отделки, поврежденной при ремонте ограждающих конструкций и инженерных систем жилого дома, а также при выполнении иных работ, в объемах, нарушенных при производстве работ и в связи с нарушением температурно-влажностного режима эксплуатации здания по причинам, не зависящим от проживающих (протекание кровли, промерзание стен и другие). Но! Ремонтировать балконы и лоджии будут, исходя не из пожеланий владельца жилья, а в соответствии с первоначальной проектно-сметной документацией на дом. Иными словами, если в первоначальном проекте были лоджии с просто покрашенными стенами, то восстановят именно так. Все, что дополнительно сделал владелец жилья, например выложил декоративную плитку, обшил деревянными или пластиковыми панелями, утеплил плитами, — восстанавливать не будут.
Перед проведением капитального ремонта работники организации, как правило, предупреждают граждан о необходимости снять внешнюю и внутреннюю отделку лоджии в том случае, если это возможно. Если же это невозможно или организация ЖКХ не предупредила жильцов о необходимости снять отделку, тогда можно потребовать восстановления внутренней отделки лоджии в пределах повреждений, причиненных при выполнении работ в рамках капитального ремонта. Причем восстановление – за счет организации, проводившей капремонт.
Если уведомление было направлено, но не получено, то считается, что вины ЖКХ в нарушении отделки нет.
МОЖНО ЛИ ИЗ БАЛКОНА СДЕЛАТЬ КУХНЮ ИЛИ ВАННУЮ КОМНАТУ?
Переделывать балкон или лоджию в отапливаемое помещение (например объединить со спальней или кухней, проложить теплый пол, перенесли плиту, батареи отопления и т. п.) нельзя. Перепланировка в принципе запрещена законодательством, если она приведет к снижению несущей способности фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также повлечет нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления.
Если такая перепланировка обнаружится (например, при снятии показаний счетчиков, обследовании квартиры при плановых осмотрах газовых плит, переоформлении или продаже квартиры и т. д.), собственника жилья оштрафуют и обяжут все вернуть в прежнее состояние – «как было в проекте». А это трата нервов и денег. Единственное, что можно сделать – демонтировать стену между жилой комнатой и балконом/лоджией (если это не приведет к снижению несущей способности) и установить между ними, например, стеклянные двери.
МОЖНО ЛИ ПРИСТРОИТЬ БАЛКОН К КВАРТИРЕ, ЕСЛИ В ПРОЕКТЕ ЭТО НЕ БЫЛО ПРЕДУСМОТРЕНО?
Теоретически пристроить балкон можно – это работы по реконструкции жилого дома. Практически – очень трудно и нецелесообразно. На форумах, где делятся советами и рассказывают, как это происходит в реальности, популярна такая шутка «Хочешь пристроить балкон? Без проблем – купи квартиру с балконом!»
Чаще всего пристроить балкон хотят владельцы квартир на первом этаже. Прежде всего им необходимо обратиться в отдел архитектуры и строительства местного исполкома, чтобы выяснить, есть ли техническая возможность подобной пристройки (там же можно и обсудить вопрос, как сделать проект, какие пройти согласования – прим.).
Далее понадобится согласие 70 % жильцов дома – совместного домовладения (проводится общее собрание или письменный опрос). Если решение положительное, идем в администрацию района с заявлением и документами (смотрите подпункт 9.3.2 пункта 9.3 перечня административных процедур, осуществляемых госорганами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом № 200).
Если разрешение на реконструкцию жилого дома получено, необходимо найти проектировщика и подготовить проект. Далее проект должен пройти государственную экспертизу. Затем предстоящую стройку регистрируем в госстройнадзоре (оформляем землеустроительные документы и земельный участок). Далее нужно найти сертифицированную подрядную организацию – реконструкция помещений в многоквартирных жилых домах проводится только по договорам строительного подряда с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, имеющими право на архитектурную, градостроительную и строительную деятельность. Когда специалисты вам построят балкон, его нужно принять в эксплуатацию, чем займется специальная приемочная комиссия. Если все ОК, обращаемся в БТИ, чтобы перерегистрировать квартиру, – теперь у нее будет новый техпаспорт. Если все вышеперечисленное вас не остановило – дерзайте. Но если захотите «все по-быстрому и сами», то за самовольную пристройку балкона (или с нарушением проекта) получите административное взыскание – штраф от 30 до 50 базовых величин, а также требование все пристроенное демонтировать.
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ БАЛКОН АВАРИЙНЫЙ?
Как правило, осмотр балконов специалисты обслуживающей дом организации осуществляют два раза в год во время плановых весенних и осенних осмотров жилфонда. Если при подобном обследовании специалисты обнаружат, что конструкция в аварийном состоянии, балкон оградят, выход на него опечатают, а жильцам выдадут предписание о запрете пользования балконом. Его ремонт включают в план работ на ближайшее время (плановый ремонт производится в течение года за счет обслуживающей организации на средства, выделяемые на текущий ремонт; аварийную ситуацию ЖЭС обязан устранить в течение суток).
Но следить за состоянием балконов должны и сами жильцы. Если граждане обнаружат трещины или другие неполадки, необходимо незамедлительно вызвать представителя ЖКХ.
ЧТО НЕ СТОИТ ХРАНИТЬ НА БАЛКОНЕ?
Надежность балкона и лоджии различна. При соблюдении всех требований и правил эксплуатации балкон является относительно безопасной конструкцией. Но, если это помещение использовать в качестве хранилища объемных и тяжелых вещей, со временем он начнет разрушаться.
Лоджия же является полностью безопасным помещением. Его основанием является плита, которая практически по всем сторонам опирается на несущие конструкции. Благодаря этому основная нагрузка распределяется равномерно на капитальные элементы здания.
Между тем Правилами пользования жилыми помещениями (постановление Правительства от 21 мая 2013 г. № 399) на балконах и лоджиях запрещается:
- размещать тяжелые вещи, например мебель, телевизоры и холодильники;
- хранить легковоспламеняющиеся вещества, горючие материалы и жидкости;
- уменьшать нормативную высоту ограждения, которая составляет не менее 1,1 метра от пола, за счет увеличения толщины пола;
- изменять форму и конструкцию помещений;
- самовольно устанавливать козырьки и приспособления для сушки белья за пределами балконов и лоджий.
Некоторые правила пользования жилыми помещениями распространяются также на балконы и лоджии. Это касается содержания домашних животных и шума. Например, нельзя шуметь ни вам, ни вашим питомцам с 23 вечера до 7 утра, нельзя выбрасывать окурки (противопожарные нормы) и разводить антисанитарию (санитарные нормы и правила). К слову, хоть законодательством и не запрещено курение на балконе, не стоит этого делать, если дым доставляет неудобство соседям, – живете же, как говорится, под одной крышей, зачем портить отношения, правда?