Попасть в переделку. Как осуществить перепланировку квартиры и не нарушить закон

Одна из главных жизненных задач для многих – обзавестись своим жильем. Вторая – сделать там перепланировку, чтобы максимально подогнать стандартные квадратные метры под свои желания. Вот только пути достижения цели бывают разными. Кто-то перед сносом надоевшей хуже горькой редьки стены самоотверженно бросается на многоуровневые амбразуры всяческих согласований и буквально утопает в бумагах. Другие предпочитают сначала действовать, а потом уже все документально оформлять – узаконивать самострой.

Семь кругов согласований

Вообще сегодня можно обойтись без перепланировок. Квартиры в каркасных новостройках продаются буквально без внутренних перегородок. Твори что хочешь. Сложнее жителям панельных домов. Так и тянет улучшить качество жизни за счет расширения пространства. В теории все просто. Достаточно снести стену между, например, коридором и гостиной. Или соорудить обогреваемый балкон. Или расширить микроскопический санузел за счет прихожей. На практике все гораздо сложнее.

Журналист «НГ» решил пройти все круги большой переделки. Звоню в администрацию района. На том конце провода все объясняют предельно вежливо и корректно:

– Вам нужно прийти на прием к архитектору. Приемные часы – вторник и четверг с 14.00 до 18.00. С собой – копия технического паспорта, на которой можно нарисовать желаемые изменения в планировке. Если архитектор в принципе одобрит изменения, документы – ту же копию техпаспорта – можно подавать в «одно окно». В течение 15 суток вам придет официальный ответ.

Легко? Как бы не так! Если перепланировка в принципе возможна, нужно добиться разрешения на разработку проекта и выполнение работ по плану-схеме. А это полтора десятка справок, разрешений, заявлений, согласований и других документов. Причем это только начало. Следующий этап – получение разрешения на выполнение самих работ по проекту. И вновь вал бумаг – выписки, заключения, непосредственно проект. Но и это еще не все. После того как перепланировка будет фактически выполнена, ее нужно утвердить. И снова заявления, ведомости, выписки. Все подается в «одно окно». Всюду – по 15 суток. А ведь помимо районной администрации диалог придется вести с другими организациями – газовщиками, электриками, коммунальщиками, спасателями, ветврачами...

Указали на дрель

Уверен, что большинство сограждан при таких условиях умерит свои амбиции и придет к выводу, что жизнь без ремонтов тоже возможна. Другие же, как это нередко бывает, попробуют найти в законодательстве лазейку, чтобы сэкономить не только силы, время и нервы, но и деньги. Возможно ли это? Разумеется, люди побогаче предпочтут переложить все тяготы на плечи специально обученных специалистов. Ведь практически каждое риелторское агентство оказывает услуги по согласованию перепланировок. Помимо них есть и масса индивидуальных предпринимателей, готовых за известную оплату без устали бороться с системой и побеждать.

– Наши услуги по юридическому сопровождению процедуры перепланировки оцениваются от 60 базовых величин – 1380 рублей, – просвещает заместитель начальника отдела по риелторской и страховой деятельности РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» Людмила Петровская. – Разумеется, все издержки на создание проекта, а также возможные штрафы, ложатся на ваши плечи. Мы как государственная организация работаем по утвержденному прейскуранту. В частных конторах цены могут быть значительно выше.

Средних цен на этом специфическом рынке услуг попросту не существует. Все зависит от «сложности и напряженности». Стоимость проекта на перепланировку в частных конторах стартует с 300 рублей, но может достигать и нескольких тысяч в зависимости от объема предстоящих работ. За разработку плана-схемы для согласования с администрацией района просят от 100 рублей. Узаконивание уже сделанной перепланировки может заставить раскошелиться на 2–3 тысячи.

Но есть и те, кто решает не заморачиваться с разрешениями и перестраивает жилье самовольно. Дескать, потом как-нибудь все оформлю.

Резон, оказывается, в такой мысли есть. Сегодня по законодательству «самостройщику» грозят административная ответственность и штраф в размере от 230 до 1150 рублей (10–50 базовых величин). По сравнению с остальными затратами это капля в море. Причем существует вероятность, что перепланировка выявлена вообще не будет, особенно если речь идет о скрытых работах. Правда, это означает жизнь как на пороховой бочке.

Начальник отдела по эксплуатации жилищного фонда Минжилкомхоза Игорь Юркевич говорит, что скрыть какие-либо махинации с жильем получается довольно редко. Эксплуатирующие организации регулярно проводят обследование жилого фонда. Опытный представитель обслуживающей организации (ЖЭСа) мгновенно замечает изменения:

– Главный же регулятор – сами жильцы дома. У кого-то после многих лет спокойной жизни стало вдруг холоднее в квартире, в кране уменьшился напор воды или шаги всегда тихого и интеллигентного соседа стали отчетливо слышны через потолочное перекрытие. Потревоженный человек наверняка соотнесет эти изменения с недавними строительными работами у соседа сверху. И позвонит в ЖЭС, ведь напрямую затронуты его интересы.

Не пустить на порог мастера эксплуатирующей организации владелец жилья не имеет права. Рано или поздно повлекшие изменения в жизни подъезда работы будут выявлены. А дальше – по накатанной схеме. Сперва акт осмотра с обязательными подписями контролера и владельца «неправильной квартиры», затем предупреждение с требованием привести помещение в доремонтное состояние.

Валютный коридор заканчивается судом

Впрочем, те, кто целенаправленно самовольно перестраивает квартиру, о таких перспективах наверняка осведомлены и санкций не боятся. Они действуют хитрее, всеми правдами и неправдами принуждая нарушать проектные условия подрядчиков.

Один из недавних случаев. Владелец двухкомнатной квартиры на центральной минской улице решился на перепланировку и даже по согласованию с районными властями подготовил проект. Ему разрешили расширить оконные проемы за счет удаления подоконных досок. В итоге же предприимчивый жилец решил на свой страх и риск внести в проект некоторые изменения. Карандашом нарисовал свои «хотелки», передал их строителям с изрядной суммой денег и укатил отдыхать на юга. К его приезду в квартире были снесены три стены между комнатами и лоджиями и перенесены радиаторы отопления. Площадь квартиры увеличилась. Освещенность ее, к слову, также улучшилась. Хозяин остался доволен, строители тоже. А вот сосед снизу увидел, как из подъезда выносят куски бетонных стен, и забил тревогу. Что имеем на сегодня? Владелец жилья напирает на то, что у него имеются официально заверенный проект и весь пакет разрешений к нему. Утверждает, что он не специалист и просто не понимал, насколько радикально своевольничали подрядчики. И готовится отстаивать свои права. Забегая вперед, скажем, что он уже получил уведомление на восстановление системы отопления до начала холодов. Но если бы не бдительный сосед, такая грандиозная афера вполне могла сойти с рук.

Игорь Юркевич высказывает свою точку зрения:

– Каждый случай должен рассматриваться в индивидуальном порядке. Одно дело когда переделки не влияют на параметры работы общедомового инженерного оборудования, и права других жильцов не ущемляются. В этом случае можно обходиться мягкими мерами, выдавать уведомления на доделки и узаконивать изменения. Иное дело когда самовольно сносятся несущие стены или перестраиваются инженерные системы, что грозит не только здоровью, но и жизни окружающих. Здесь только огромный штраф и, возможно, уголовное дело. Разумеется, с обязательным условием вернуть помещение в прежний вид полностью за свой счет.

Сегодня у «самовольщика» при выявлении его «творчества» один путь. Он должен обратиться в проектную организацию или в компанию, специализирующуюся на перепланировках. Там будут проведены расчеты, по которым в случае необходимости предстоит усиливать конструкции и проводить другие работы. При этом от технических заключений уйти не получится, все равно все этапы должны быть одобрены администрацией. Лишь тогда на очередном заседании исполкома будет решено, что переделка проходит по строительным нормам и вообще имеет право на существование. Но это если по закону.

К сожалению, не все рискуют пойти по этому пути. Сейчас управлением Следственного комитета по Минску расследуется уголовное дело в отношении специалиста Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру. Женщина обвиняется в получении взятки от «самовольщика».

Следствие установило, что сотрудница агентства должна была составить технический паспорт на квартиру в жилом доме столичного Советского района. При обследовании выявила самовольную перепланировку. По закону, специалист в оформлении техпаспорта должна была отказать. Однако за 100 долларов согласилась изменения не заметить. В результате владелец жилья получил на руки документы со всеми печатями и подписями. То, что в них внесены заведомо ложные сведения, его, разумеется, не волновало. Причем вполне вероятно, что вознаграждение за свои услуги сотрудница агентства брала неоднократно. Дело было поставлено на поток, и пока что остается только догадываться, сколько липовых документов имеется на руках предприимчивых граждан.

О масштабах проблемы можно судить по истории годичной давности. Уже бывшая начальница одного из минских ЖРЭО помогала желающим ускорить процедуры согласования перепланировок, а также узаконивать самовольные. Небезвозмездно. И на протяжении 10 лет. Стандартная такса – 100–300 долларов. От желающих воспользоваться услугами работницы коммунальных служб не было отбоя. В свою очередь женщина сама давала взятки специалисту одной из проектных организаций, чтобы он подписывал необходимые документы без выезда на место и обследования жилья.

Следствие выяснило, что положительно оценивались даже те перепланировки, которые могли привести к обрушению конструкций и официально никогда не были бы разрешены. Но ведь хозяину квартиры так хочется наслаждаться простором квартиры-студии, что можно и наплевать на безопасность!

Есть ли выход из лабиринта?

А ведь не так страшен черт, как его малюют. Чтобы не тратить зря средства и время на перепланировку, лучше заранее навести справки о том, что можно, а что нельзя. Для этого, убеждает Игорь Юркевич, вовсе не обязательно бомбардировать письмами и телефонными звонками министерства и ведомства. Начать нужно с изучения постановления Совмина № 384. Также можно первично проконсультироваться у уполномоченного лица государственного заказчика. Он подскажет, что можно, а что нельзя делать в квартире. После этого можно со спокойной душой двигаться дальше.

Для примера. Недавно в Минжилкомхоз обратилась хозяйка, которой администрация не одобрила план перепланировки. Владелица жилья хотела на месте кладовой обустроить второй санузел.

– Размеры помещения были малы для санузла. Вот и «завернули». Теперь обиженная гражданка решила искать правду у нас. Но в соответствии с Жилищным кодексом функция рассмотрения перепланировок возложена на администрацию. Женщина перед походом в исполком могла проконсультироваться в проектной организации. Там подсказали бы, что нужно всего лишь перенести на полметра межкомнатную перегородку, чтобы параметры кладовой подошли для обустройства санузла.

«Усовершенствованные» квартиры – ходовой товар на рынке недвижимости. Еще бы. Особенно если речь идет о типовом панельном доме. Правда, такие сделки чреваты проблемами для нового владельца, предупреждает Людмила Петровская. На него ложится ответственность за все незаконные проектные изменения. В этом случае у хозяина может быть несколько путей. Подать в суд на прежнего владельца. Но это долгий процесс. Можно прийти с повинной в местную районную администрацию и попытаться изменения узаконить. Или оставить все как есть. Но при этом никто не поручится, что рано или поздно нарушения будут выявлены:

– Мы как риелторы всем советуем перед заключением сделки с недвижимостью тщательно проверить жилье на соответствие строительным нормам. Самое простое – пройтись по квартире с техпаспортом в руках. Перепланировка будет сразу заметна. Хуже, если были проведены скрытые работы, например, перенесены внутристеновые трубы отопления. В этом случае выявить проблемы может помочь представитель ЖЭСа или специалист риелторской организации.

В большинстве случаев узаконивание «перестроек» зависит от принципиальности местных властей. Теоретически любая квартирная корректировка, сделанная без фанатизма, рано или поздно может быть оформлена документально. Однако вопрос в другом. Почему же люди решаются нарушать законодательство? После озвученного перечня необходимых документов и количества этапов я решил, что как-нибудь проживу и без нового дверного проема между кухней и гостиной. Возможно, дело именно в этом – в вале бумаг. У нас давно работают “одни окна”, не прекращается процесс по дебюрократизации общества. Вот только похоже, что сферу перепланировок эти обнадеживающие процессы пока слабо затронули.

Стоп-лист

Этапы большой переделки прописаны в постановлении Совета Министров № 384 «О некоторых вопросах переустройства и перепланировки, установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций, а также реконструкции жилых домов».

Перепланировка запрещена, когда она ведет к снижению несущей способности фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также влечет за собой нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления.

Нельзя:

• трогать вентиляционные шахты и каналы;
• превращать балконы и лоджии в отапливаемые помещения;
• делать перегородку, если она попадает на оконный проем;оставлять жилое помещение без естественного освещения;
• устанавливать дополнительное оборудование центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехническое оборудование, если это приведет к превышению проектных расчетных нагрузок на одно помещение;
• изменять архитектурное и цветовое решения фасада жилого дома.

Российские реалии перепланировок во многом схожи с нашими. Все их нужно узаконивать. О некоторых можно сообщить постфактум. Иные вообще запрещены (например, объединение жилой комнаты и кухни при наличии газовой плиты). Нельзя переносить и канализационные коммуникации, стояки водоснабжения. Разрешение также потребуется для переноса санузла, установки кондиционера и устройства теплого пола.

В странах ЕС изменения в оформление квартиры внести крайне сложно. Без согласования нельзя не только сделать перепланировку квартиры, но и установить кондиционер, сменить цвет оконных рам или застеклить балкон. Если же квартира находится в здании, признанном историко-культурным памятником, придется также распрощаться с мыслью заменить двери, плитку на полу и даже цвет стен. Тот, кто нарушил эти условия, не только будет вынужден раскошелиться на крупный штраф, но и обязан привести помещение в доремонтный вид. Именно поэтому в Западной Европе широко применяются нестандартные дизайнерские решения, когда зоны в квартире разделяются легкими раздвижными ширмами, а спальные места оборудуются на антресолях под потолком.

Легко ли решить «перестроечный» вопрос?

Ольга Данилова, офисный работник:

– Мы не планировали перестраивать квартиру, хотели лишь немного перенести входную дверь. Но в итоге были вынуждены возвращать все в исходное состояние. А все потому, что не знали своих прав и обязанностей. Нужно, чтобы каждый четко осознавал, что можно делать с квартирой, а что нельзя. Если такая информация будет в общем доступе, а главное, изложена человеческим языком, количество нелегальных перепланировок, уверена, снизится. А так приходится отдавать «бразды правления» в руки специалистам, а самому – неспециалисту – лишь гадать, не подведут ли «наемники».

Мария Тузикова, дизайнер:

– Я делаю ремонт в квартире свободной планировки. По сравнению с моими знакомыми, которые затеяли реконструкцию жилья в панельном доме, просто отдыхаю! Не пора ли уже строить все дома по новым, современным проектам? Пусть бы появлялось жилье без несущих перегородок, с автономными коммуникациями, чтобы в своей квартире владелец на самом деле мог чувствовать себя таковым и без фанатизма творить что угодно.

Светлана Королева, менеджер:

– Мы с мужем собственным жильем пока не обзавелись. Несколько лет снимаем квартиру. Понятное дело, с годами хочется что-то менять в обстановке. Разрушать стены мы не имеем права. Ищем более «мирные» пути, используя модные аксессуары, новые цвета и так далее. Думаю, будем так поступать и со своим жильем. Вкусы меняются постоянно. Но вечно что-то перестраивать в жилье не получится. Не хватит ни времени, ни сил, ни средств. Лучше обратить внимание на студии дизайна и подгонять жилье под свои запросы не кувалдой и перфоратором, а с помощью графического редактора, цветовых решений и функциональной мебели.

Ольга Иванова, специалист по сделкам с недвижимостью:

– Из опыта работы с клиентами поняла: нужно упрощать процедуры всех согласований. Пока что «одно окно» больше похоже на несколько дверей. Нужно сделать так, чтобы гражданин мог один раз прийти в администрацию района и быстро оформить все необходимые документы на перепланировку. Скажите, у кого не появится мысль сотворить «самовол», если приходится едва ли не в палатке на пороге исполкома ночевать?

Сергей Муравский, «Народная газета», 5 августа 2017 г.