Изменение законодательства о риэлтерской деятельности: в чем разногласия Минюста и риэлтеров?

Министерство юстиции подготовило и внесло на рассмотрение в Правительство проекты Указа «Об изменении указов Президента Республики Беларусь» и постановления Совета Министров «О тарифах на риэлтерские услуги и порядке их оплаты». На прошлой неделе состоялся круглый стол об изменениях в законодательстве по вопросам риэлтерской деятельности. Какова позиция регулятора и с чем не согласны риэлтеры, разбиралась корреспондент PRAVO.BY.

Позиция Министерства юстиции

Минюст разработал комплекс мер, направленных на системное изучение и изменение сферы риэлтерских услуг, рассказала начальник управления адвокатуры и лицензирования юридической деятельности Министерства юстиции Диана Подлесская. Изучены действующий порядок оплаты риэлтерских услуг, обращения потребителей, итоги проверок риэлтерских организаций, практика применения законодательства.

В итоге установлено, что требует совершенствования система оплаты риэлтерских услуг, есть вопросы к их качеству, рекламе. В Минюсте отмечают тенденцию к снижению письменных обращений: в 2017 году зафиксировано 130, за прошлый год – 102, тем не менее статистика обоснованных жалоб в Министерство на понуждение покупателей к заключению договора на оказание риэлтерских услуг остается без изменений.

Какие новации заложены в новых законопроектах? Первое, что планирует сделать регулятор, – изменить подход к оплате работы риэлтеров:

• отменить государственное регулирование цен на риэлтерские услуги, связанные с объектами нежилого фонда, а также на риэлтерские услуги, оказываемые юридическим лицам;
• заменить фиксированные тарифы предельными максимальными тарифами на услуги, оказываемые физическим лицам (за исключением индивидуальных предпринимателей) в отношении объектов жилищного фонда, земельных участков, дач, садовых домиков, гаражей и машино-мест.

Второй основной момент – это исключение предоплаты за оказание услуг по найму жилья. Услуга будет оплачиваться только после того, как для потребителя подобран объект недвижимости, рассказала начальник управления нотариата и загсов Министерства юстиции Ирина Целиковец. Действительно, нередко потребитель заключает с риэлтерской организацией договор на оказание информационных услуг, платит более 120 рублей и получает на руки список адресов якобы сдающихся в наем квартир. Но далеко не все из них на тот момент все еще сдаются, а владельцы некоторых даже и не собирались ничего сдавать. Доходит до того, что недобросовестные риэлтеры вносят в такие списки адреса административных зданий.

Требует решения и проблема понуждения потребителей к заключению договоров на оказание им услуг, уже оказываемых риэлтерской организацией второй стороне, в целях исключения взимания двойной оплаты. Жалобы потребителей по этому поводу занимают первое место в статистике обращений – 23 % по итогам 2018 года.

Кроме того, проект Указа расширяет полномочия риэлтерской организации по получению информации об истории объекта недвижимого имущества для проверки «чистоты сделки». Речь идет о так называемом «развернутом лицевом счете», содержащем сведения не только о нынешних собственниках жилого помещения, но и лицах, ранее проживавших в нем.

Чем не довольны риэлтерские организации

Основные разногласия между Минюстом и риэлтерскими организациями лежат в поле ценообразования на услуги и в том, можно ли считать попыткой дважды получить деньги за одну и ту же услугу оформления документов для покупателя и продавца.

Председатель совета ОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость» Анатолий Звездин считает: риэлтеры в Беларуси не монополисты – они осуществляют в лучшем случае 15 % от всех сделок купли-продажи недвижимости, прошедших госрегистрацию. К тому же риэлтерские услуги не подпадают ни под один из критериев, по которому государство определяет свою политику в отношении тарификации, например, социально значимых услуг.

Некоторых риэлтеров беспокоит перспектива лишиться возможности оказывать комплексную риэлтерскую услугу в обмен на процент от стоимости недвижимости (сегодня это 1–3 %). «У нас не будет возможности формировать стоимость риэлтерской услуги в процентном отношении от стоимости недвижимости, как это делают во всем мире, из проектов, которые мы сейчас обсуждаем, эта составляющая исчезла», – отметила председатель Союза компаний по реинжинирингу риэлтерской деятельности Татьяна Недерева-Архипец.

Как показало общественное обсуждение, которое прошло на Правовом форуме Беларуси в мае–июне, по тарифам и процентам среди представителей риэлтерских организаций нет единого мнения, хотя вопрос ценообразования был самым обсуждаемым.

В основном риэлтерские организации выступают за полную отмену тарифов на свои услуги. Некоторые указывают, что тарифное регулирование сдерживает развитие конкуренции. Однако это предложение конфликтует с жалобами потребителей на достаточно высокие тарифы и мнением госорганов, которые не согласны с полной отменой государственного регулирования. В Минюсте отмечают: сегодня нет варианта, который устроил бы всех.

Расходятся взгляды регулятора и риэлтеров и на то, что входит в обязательную подготовку документов для купли-продажи жилья и как это должно оплачиваться.

Достаточно часто пакеты документов, которые готовят риэлтеры, отличаются для продавца и покупателя, но наименование у этой услуги одно, обратил внимание Анатолий Звездин. Проблема же навязывания договора, признает он, существует, но не массово.

По его словам, для продавца недвижимости заботящееся о своей репутации риэлтерское агентство готово помочь подготовить документы для кредитования в банке. Покупателю помогают исправить ошибки в документах, допущенные, например, Национальным кадастровым агентством, а еще могут взять на себя хлопоты по поиску и переговорам с наследниками жилья. В итоге одна сделка может затянуться на год.

Сейчас риэлтерские организации, оказывающие услуги продавцу по содействию в продаже его объекта недвижимости, могут заключить отдельный договор и с покупателем, приняв оплату от обоих. После принятия изменений в законодательство такие их действия окажутся неправомерными.

Беспокоит этот вопрос и председателя Союза риэлтерских организаций Виктора Шанюкевича: «Как нам выстраивать отношения с покупателем по новой редакции, если это будет запрещено?» В качестве довода он приводит также то, что сделка без договора не застрахована, и в случае, если она будет оспорена, покупатель потеряет больше.

Действительно, чтобы получить страховое возмещение, покупатель должен быть потребителем услуг риэлтерской организации. Но при этом нужно разъяснять покупателю, что страхуется не сделка, говорят в Минюсте. Страховым случаем является ненадлежащее исполнение риэлтерской организацией обязательств по договору на оказание риэлтерских услуг, повлекшее причинение вреда потребителю. Если выявятся обстоятельства, которых нельзя было предугадать, никакого страхового возмещения покупатель не получит. Надо четко объяснять это покупателю и давать принять решение, заключать договор или нет, не манипулируя его желанием перестраховаться.

Член совета Союза «Конфедерация агентств недвижимости» Павел Астапеня убежден: отсутствие тарифа на целевую услугу для покупателя – упущение, которое свяжет руки риэлтерам.

Минюст же утверждает: риэлтеры и так должны проверять «чистоту сделки», незачем брать за это плату и с продавца, и с покупателя. Правилами осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь, утвержденными Указом Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15, предусмотрено, что «риэлтерская организация обязана препятствовать удостоверению и государственной регистрации сделки, которая может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным законодательством».

Основные мотивы несогласия с предложенной нормой, которые приводят риэлтеры, отмечают в Минюсте, следующие: исключение возможности взимания двойной оплаты за оказание услуг повлечет снижение рентабельности и выручки организаций. Однако повышение рентабельности не должно происходить за счет нарушения интересов потребителей.

Татьяна Недерева-Архипец опасается, что все эти обсуждаемые изменения приведут к сокращению налоговых отчислений риэлтерских организаций и тому, что большее число риэлтеров уйдет «в тень».

Диана Подлесская и Ирина Целиковец этого пессимизма не разделяют. «Ранее эти организации утверждали, что на «теневом» рынке стоимость услуг значительно ниже, чем в риэлтерских организациях, поэтому гражданам легче обратиться к нелегальным посредникам. Но ведь проекты предоставляют риэлтерским организациям оказывать услуги по более низким ценам, если это им будет удобнее, делать скидки и т.д. То есть они смогут также, как и нелегальные посредники, снижать стоимость услуг, чтобы потребители к ним обращались», – считают представители Минюста.

Что еще изменится в регулировании риэлтерской деятельности

Заключить договор на оказание риэлтерских услуг можно будет не только в письменной форме, но и в виде электронного документа, с использованием электронной цифровой подписи. Однако по-прежнему нельзя будет оформить договор по факсу, электронной почте и т.п.

Рассматривалось также предложение о введении электронной системы регистрации договоров на оказание риэлтерских услуг, но пока нет единого мнения о необходимости изменения существующей системы регистрации договоров между самими риэлтерскими организациями – сейчас такой системой в тестовом режиме пользуются только организации, которые входят в Союз компаний по реинжинирингу риэлтерской деятельности. А согласующие госорганы посчитали эту идею недостаточно проработанной.

Также с учетом неоднократных обсуждений проект Указа предусматривает, что претендентом на получение свидетельства об аттестации риэлтера может быть лицо с любым высшим образованием. Однако он должен иметь стаж работы не менее года в качестве агента по операциям с недвижимостью либо по юридической специальности. Не отменяется и аттестационный экзамен.

Справочно

По состоянию на 1 июля 2019 г. в республике насчитывалось 143 организации, осуществляющие риэлтерскую деятельность. Из них 137 коммерческих организаций, имеющих лицензии на оказание риэлтерских услуг, и 6 организаций, которым в соответствии с законодательством для оказания риэлтерских услуг наличие лицензии не требуется (2 государственные риэлтерские организации и 4 организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним).

Большая часть организаций, оказывающих риэлтерские услуги (а их 95), находится в г. Минске. 865 физических лиц являются обладателями свидетельств об аттестации риэлтера.

В 2018 году заключен 62 181 договор на оказание риэлтерских услуг, исполнено – 32 211, расторгнуто – 14 182. 

Анна Шилец, Национальный центр правовой информации Республики Беларусь 
При использовании материала ссылка на Национальный центр правовой информации Республики Беларусь обязательна!
(фото – БЕЛТА)